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立ち退き・明け渡し

建物明け渡し請求と、賃貸借契約終了に基づく建物明け渡し請求の違い

私が、建物を貸したのですが、借り主の会社の代表が逃げてしまい、まったく音信不通です。そこで、訴訟にて明け渡しを求め、執行したいと考えております。賃貸借契約書では、あくまでも建物賃貸ですが、土地にもいろいろ荷物がありまして、それも撤去したいのです。そういう場合は、市の相談にて、建物明け渡し請求より、賃貸借契約に基づく建物明け渡し請求が良いとアドバイスいただきましたが、そうしないと土地に散らばってるものについて執行できなくなるのでしょうか？ご回答お待ちしております。よろしくお願い申し上げます。

回答

ベストアンサー

請求の趣旨は、建物のみで足りる場合もあれば、土地についても必要な場合があります。ケースバイケースですので、「みんなの法律相談」では回答が難しいです。申し訳ありません。「大は小を兼ねる」的な発想ですが、「別紙物件目録１記載の土地及び同２記載の建物を明け渡せ」という請求の趣旨で訴状を提出して、裁判書記官と相談しながら進めてみてはいかがでしょうか。

遺産分割訴訟

遺産相続相手の弁護士の対応が悪すぎる

遺産相続についてのご相談です。弟が雇った弁護士の対応をどうした良いか、教えてください。夏に母を亡くしました。兄弟は２人で、長男の私が、母の通帳を管理していました。告別式（７月）の翌日にいくら残っているかと尋ねて来て、金額を示したところ、これでは少なすぎると、私がどこかに隠したと言ってきました。なので、メールで現状を1回説明したところ、弁護士を雇ったので、よろしくと連絡がありました。その後、２か月後ぐらいに、たまたま車を弟の敷地に停めていたら、（いつも、使っていた場所）弁護士から、電話がかかって来て、迷惑なので退けてくれ言われました。その後、すぐ弁護士にメールを出し、遺産について、何が問題で、どうしたら良いのか説明してくれと依頼したのですが、まったくメールの返信もなく、何回か、どうなっているか問い合わせのメールを出しても返事がなく、11月に、やっと返信がありました。まだ調査中で、完全なる説明をしろと言うメールが来ました。その後、完全なる説明ってどういう意味ですが、後は何をすればいいかと問い合わせたのに、いっこうに返信がなく、何回か催促をしたのですが、返事がなく、大晦日の17:30過ぎに、私の説明には、一切回答せず、説明が不十分だと、このままでは、裁判所に提訴すると、期限は1/14と言ってきました。私は、この弁護士の対応、まるで私が罪人のような態度に、立腹しております。大晦日に夕方にこのようなメールを出す気がしれません。どうすれば、いいかアドバイスをお願いします。

回答

ベストアンサー

承知しました！お気軽にご相談下さい。

相続人

私宛の死亡保険を兄姉が手続きをして受け取ろうとしています

母が亡くなりました。お葬式代やお墓代として、受取人が姉の死亡保険があり、それは兄妹全員知っています。他に母は受取人を私にした死亡保険を1000万持っており、私だけに教えてくれました。しかし母の普通預金を管理していた姉が、保険の支払履歴から保険会社に問い合わせており、私宛の保険金があるので手続きすると言っています。保険会社は、受取人以外にも保険受取金額を教えてしまうものですか？姉は私名義の口座を持っているのでそちらを受け取り口座にして勝手に手続きを進められてしまいそうです。私のマイナンバーも知っています。勝手に手続きされずに私自身で手続きしたい、また受取金額を知られたくないのですがどうしたらいいでしょうか。末っ子の私のために母がこっそり残してくれたお金なので、出来るなら受取金額を少なく伝えてその額を3分割したいです。

回答

ベストアンサー

ご質問に回答致します。(ご質問1)　お姉様が勝手に生命保険の手続を行うことができるか？(相談者が自身で生命保険の手続を行うことができるか？)結論としては、お姉様は勝手に生命保険の手続を行うことはできず、相談者は、ご自身で生命保険の手続を行うことができる可能性が高いと考えます。(保険会社によって扱いが異なりますが)多くの保険会社では、保険金受け取りの手続において、実印を保険金請求書に押印すること、印鑑証明書を提出することを求めています。したがって、お姉様に実印や印鑑証明書発行カードの管理を任せていなければ大丈夫だと思います。ご心配でしたら、保険会社に事情を話して、お姉様からの請求に応じたり、受取金額を教えないように、ご指示してみてはいかがでしょうか？また、可能であれば、お姉様とよく話し合って、預金口座の管理を戻してもらった方が良いですね。(ご質問2)　保険金の金額を少なく伝えて遺産分割できないか？そもそも、相続人間で著しく不公平となるような特段の事情がない限り、生命保険金は遺産分割の対象外になります。したがって、原則として、遺産分割の際には、生命保険金の受取金額を他の相続人に教える法的義務はありませんし、相続財産についても、生命保険金を考慮せずに相続分を主張することが可能です。

契約の更新

ビル大家の不当な主張について意見をお聞かせ下さい。

美容室を開業し約４年半になろうとしています。今日急にテナントを借りている大家から書面が送られてきました。書面の内容は「半年まえに外壁が老朽化によって一部崩落した事故があり、その件を調査した結果、原因は不明だが今後も危険性が考えられる為、契約の再契約を検討したいとの内容の事。その間に建物の老朽化によって起きた事故は大家は責任は取らないとの事」が記載されていました。確かに当店が入っているそのビルは築20年の1階はテナント２店、2階〜3階は賃貸住宅で一般の方が住んでいます。崩落した部分の補修工事も7月には表面上ではありますが、補修されました。古い物件であるのは間違いないですが、今年の2月の契約更新も済まし、今日の今日まで何一つ上記のような話も無く突然の事で驚いています。開業時に大家に最低でも10〜15年は店を営業したい旨も伝え、大家も了承の上、内装工事や器材の購入などに融資を受け開業し今日まで頑張ってきましたが「ビルに何かが起きようとも今後はそちらの自己責任です。こちら(大家)は責任は取りません。」と言われているみたいでとてもショックで混乱しています。夫婦2人で苦労して開業し、順調に利益を出して顧客も定着してこれからも続けていかなければいけない事業です。お聞きしたいのは1 もしビルの老朽化で大家が再契約により立ち退きをこちらに主張してきた場合、大家の立ち退き請求によって生じる新しい店舗の移転・開業費用や現状の立ち退きによって生じる損害費用、公庫の融資の支払(約７年まだ支払があります。)(当面の営業休止による損害)も大家に請求できるのでしょうか？2 大家が送ってきた書面の内容で「建物の老朽化によって起きた事故に関して一切責任を取らないと主張している点は違法ではないのか？つたない文章ですがご返答をどうぞよろしくお願いします。

回答

ベストアンサー

年末にお困りのことかと存じます。色々と不確定要素も多いのですが、私なりに回答してみます。１．賃貸借契約では、オーナーは、テナントに対し、使用収益させる義務を負っていますので、契約期間中にビルが使用できなくなれば、オーナーがテナントに損害賠償を支払わなければならない可能性はあります。その場合には、移転費用や営業損害なども補償の対象となる可能性があります。２．オーナー側からの一方的な通知によって、オーナーが一切の責任を免れることができる可能性は低いです。築２０年でビルが老朽化というのもおかしな話ですし、生活に関わる重大事項ですから、弁護士に相談してみてはいかがでしょうか。

原状回復義務

借地権の原状回復の義務について

実家についてです。父親が亡くなり、住む人間もいない為、返還する事になりそうです。区のほうで管理しており、確認したところ更地にして返還してくれとの事でした。解体費用を捻出するのは厳しいです。親戚が以前契約書を確認した際には更地にして戻すという事は書かれていなかったとのことですが、契約にない場合でも、更地にして返す義務はあるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

相続放棄した場合には、当然ながら地代が支払われないので、地主から借地契約が債務不履行解除される可能性が高いです。この場合には、地主が相続財産管理人を選任して、債務不履行解除の通知を行い、相続財産管理人との間で、解体撤去に関する交渉を行うことになる可能性が高いです。というわけで、国庫帰属ではなく、借地権返還の結論になる可能性が高いように思います。地代の滞納が少ない状況で相続財産管理人が選任された場合には、相続財産管理人の判断で、地代を支払いながら借地権売却の可能性を探る展開もありそうですね。いずれにせよ、相続放棄した後は、地主が相続財産管理人を選任する流れがメインストーリーです。

遺産分割協議書

遺産分割協議書・合意書の作成について

弁護士に遺産分割協議書や合意書の作成を依頼することはできるのでしょうか？また、A4サイズ程度の1枚ものですが、費用の目安を教えてください。

回答

ベストアンサー

もちろん可能です。フィーは弁護士によって色んな考え方がありますので、相場というのは難しいです。あくまで私の感覚での回答になりますが、相続人全員が合意した内容を書面にするという前提で、A4サイズ1枚に収まる内容であれば、3万円～5万円(消費税別)くらいではないでしょうか？

賃料

妻の店舗の賃上げ訴訟にかかわる夫の補佐人許可の可能性について

妻が経営する飲食店の家主から、家賃を倍増する値上げの提訴がありました。増額分の7年分を算定基準とすると弁護士着手金が75万円を越えるそうです。小さな店なので、そんな利益もないので弁護士さんへの依頼も諦めようかなと考えています。妻だけでは頼りないので、賃貸契約の連帯保証人でもある私も補佐人として参加したいと考えてもいます。そこで、夫であり賃貸契約の連帯責任である私が補佐人となれる可能性はどの程度あるかご教授いただければ幸いです。宜しく御願いします。

回答

ベストアンサー

なかなか大変な状況ですね。背景事情がわからないので断定はできませんが、オーナー側で賃料を倍額に変更するには、それなりのハードルがあります。オーナー側の要求額がそのまま認められるとは限りません。生活に大きな影響が出ることですので、弁護士に依頼した方が良いと思います。現在相談している弁護士の先生と交渉して報酬を下げてもらうか、低い金額で受任してくれる弁護士を探してみてはいかがでしょうか？

遺産分割審判

法人から個人へ動産不動産売却の価格

法人から個人へ動産不動産の名義のみ変更0円。兄が家業会社経営をしています。被相続人が33%株を持っています。法人で購入した不動産や自動車を個人名義に、名義だけ変更した事により、被相続人の株価に影響がでます。被相続人は名義変更の件はしりません。以上の場合に遺産分割審判時にそれらの請求が認められる可能性はありますか？それともそのような権限はこちらには無いですか？

回答

ベストアンサー

ご返信ありがとうございます。どのような考え方で実行したのかわかりませんが、法人から個人に無償で資産を譲渡すれば、個人の方に贈与税等が課税されるリスクがあります。本件、複雑そうですので、詳細な事情を伺ってからでなければ、どのような戦略を立てれば良いのかの判断は難しいように思います。

賃料

隣接テナント解体による当方の損害賠償請求の方法。

土地を所有しておりテナントを経営しておりますが、隣接地のテナントが解体され更地になった際、当方のテナントに、雨漏り、家屋の傾斜、内装のひび割れが発生いたしました。家屋調査しにて調査を行い傾斜による解体を進められました。そこで先生方に質問です。1 隣接地解体業者及び土地オーナーにどのような損害賠償を請求できるでしょうか？(当方テナント傾斜により、解体することになれば、家賃収入がなくなり、入居者の立退料、解体費と高額費用がかかります)。2 損害賠償を請求しても回答がない場合は、第三者などに仲裁に入っていただく手段はあるでしょうか？

回答

ベストアンサー

ご返信ありがとうございます。１．「明文化された規格書」というのは、条文のことでしょうか。条文としては、民法７０９条という条項になります。（民法７０９条）故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。最高裁判所のホームページで、ご相談の件と近い事実関係において、民法７０９条に基づく損害賠償請求を認めた判決を検索することができますので、参考にしてみて下さい。さいたま地方裁判所平成１９年２月９日判決となります。（最高裁判所のホームページより／さいたま地方裁判所平成１９年２月９日判決）http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/443/034443_hanrei.pdf上記さいたま地方裁判所の判決では、隣地で盛土工事が行われたところ、土地に不同沈下が発生し、隣地所有者に損害賠償請求を行った事案です。判決では、①盛土工事と不同沈下の因果関係が認められ、②隣地所有者が不同沈下を回避すべき措置を講じるべきであったのに当該措置を講じなかったとして、約４００万円の損害賠償請求が認められています。２．家屋調査報告書の内容次第ですが、可能だと思います。具体的には、家屋調査報告書が以下の内容で作成されていることが必要です。①　解体工事と当方建物の傾きの間に因果関係がある②　解体業者は当方建物の傾きを回避すべき措置を講じるべきであったのに当該措置を講じなかった（＝不可抗力ではない）③　当方建物の傾きの結果、当方建物は解体撤去の上建て替えざるを得ない状況である３．上記２①②③の事項は技術的なポイントですので、弁護士ではなく、調査会社の方と相談しながら進める方が良いと思います。弁護士としては、仮に隣地所有者や解体業者に対して損害賠償請求ができるとしても、隣地所有者や解体業者に支払能力があるかどうかが気になります。相手に支払能力がなければ、勝訴判決を取得しても債権回収が困難になります。戸籍謄本を取得したりして、隣地に担保設定がなされているか（＝隣地を差し押さえることが可能か）を調べることが可能ですか。また、解体業者と接触する機会があるのであれば、保険に加入しているかを確認してみて下さい。ご参考になれば幸いです。

建替え・増改築

借地の建替え及び更新を賃貸人が拒否した場合

・背景現在、借地で祖父の家に住んでいます。(祖母は認知症で老人ホームに入っております)祖父が亡くなり、空き家になったので、家に住んでもらいたい旨母からあったので、現在、借地の家に住んでいます。借地権は、祖母と母が相続人となっています。家を建てて、60年経過しており現在、建替えを行い、家を使ってよい方向になりました。いざ、賃貸人に家の建替えの相談を行ったところそもそも、次回の契約時に更新しない旨を宣告されました。更新理由は、土地を駐車場として使いたいとの事です。賃貸人は、管理不動産屋と話し合ってくれ、不動産屋は、直接賃貸人と話してもらいたいとたらいまわし状態です。ここでいくつか質問させてください。1.上記の状態ですと、建替えは不可能でしょうか。そもそも、借地権の更新もできるのでしょうか。2.賃貸人との話合いをすつためには、どのようなアプローチが必要でしょうか。(借り手の私たちが言っても、はぐらかされて応じてもらえないためです)以上、わかりにくい文章で恐縮ですが、ご教示頂ければと思います。

回答

ベストアンサー

１．弁護士を代理人として交渉したり、借地非訟手続を利用すれば建て替えすることができる可能性があります。ただし、融資利用に制約が発生する場合があります。借地権の更新については、詳細な事情を伺ってみなければわかりませんが、更新できる可能性は十分にあると思います。次の更新時期は、いつ頃でしょうか。２．このまま地主と話ができなければ、弁護士を代理人として交渉すること、訴訟で借地非訟手続を利用すること、等のアプローチが考えられます。

建築

新築工事請負契約の責任分担について

建築会社元請をしてます。下請け業者の施工ミスで排水をつなぎ忘れたまま引き渡しをしました。数日後にトイレの水の流れが悪いと連絡があり伺いましたところ排水がつながってない事が判明。すぐに工事をしましたが、施主様より汚物で汚れた部分の清掃、消毒、修理、交換等を要求されました。下請け設備会社の言い分は、排水管の接続と、汚した箇所の清掃と消毒は対応するが、修理と交換には応じない。保険会社にの鑑定人の回答が、施主様の請求は過剰という事なので、これ以上の対応はしませんとの事。弊社としては、あってはいけない施工ミスをした設備会社に、施主様の請求を全て負わせたいです。しかし、私も施主様の請求が過剰だと思います。外壁の張り替えコーキングの打ち替えサッシの取り替え給湯機の取り替えエアコン室外機の取り替えインターホンの取り替え通気管の取り替え他正直なところ、設備会社と同じ思いもあります。クレームがあった翌日、大雨の中、排水管の接続工事を行い、使用可能な状態に復旧しました。こんな過剰な請求に対応する義務はありますか？

回答

詳細を伺ってみなければ何とも言えませんが、工事保険の保険会社の査定は、法的義務を基準に査定していますので、保険会社が「過剰」という部分については、法的義務なしの可能性も十分あります。外壁等については、確かに「過剰」かもしれませんね。法的には、御社は施主に対して法的義務の範囲内で損害賠償責任を負いますが、御社が施主に支払った場合には下請会社に求償することが可能です。保険加入事案のようですので、保険で処理して求償を発生させないように処理することも可能と思われます。保険の種類によっては、弁護士費用も補填できる場合がありますので、その場合には、弁護士への依頼も検討してみてはいかがでしょうか。

立ち退き・明け渡し

建物明け渡し請求と、賃貸借契約終了に基づく建物明け渡し請求の違い

私が、建物を貸したのですが、借り主の会社の代表が逃げてしまい、まったく音信不通です。そこで、訴訟にて明け渡しを求め、執行したいと考えております。賃貸借契約書では、あくまでも建物賃貸ですが、土地にもいろいろ荷物がありまして、それも撤去したいのです。そういう場合は、市の相談にて、建物明け渡し請求より、賃貸借契約に基づく建物明け渡し請求が良いとアドバイスいただきましたが、そうしないと土地に散らばってるものについて執行できなくなるのでしょうか？ご回答お待ちしております。よろしくお願い申し上げます。

回答

詳細な事情を伺ってみなければ何とも言えませんが、訴状をきちんと作成すれば、土地の残置物に強制執行することは可能と思われます。

遺産分割訴訟

遺産相続相手の弁護士の対応が悪すぎる

遺産相続についてのご相談です。弟が雇った弁護士の対応をどうした良いか、教えてください。夏に母を亡くしました。兄弟は２人で、長男の私が、母の通帳を管理していました。告別式（７月）の翌日にいくら残っているかと尋ねて来て、金額を示したところ、これでは少なすぎると、私がどこかに隠したと言ってきました。なので、メールで現状を1回説明したところ、弁護士を雇ったので、よろしくと連絡がありました。その後、２か月後ぐらいに、たまたま車を弟の敷地に停めていたら、（いつも、使っていた場所）弁護士から、電話がかかって来て、迷惑なので退けてくれ言われました。その後、すぐ弁護士にメールを出し、遺産について、何が問題で、どうしたら良いのか説明してくれと依頼したのですが、まったくメールの返信もなく、何回か、どうなっているか問い合わせのメールを出しても返事がなく、11月に、やっと返信がありました。まだ調査中で、完全なる説明をしろと言うメールが来ました。その後、完全なる説明ってどういう意味ですが、後は何をすればいいかと問い合わせたのに、いっこうに返信がなく、何回か催促をしたのですが、返事がなく、大晦日の17:30過ぎに、私の説明には、一切回答せず、説明が不十分だと、このままでは、裁判所に提訴すると、期限は1/14と言ってきました。私は、この弁護士の対応、まるで私が罪人のような態度に、立腹しております。大晦日に夕方にこのようなメールを出す気がしれません。どうすれば、いいかアドバイスをお願いします。

回答

文面から察するに、弟さんは、あなたがお母様の預金を使い込んだと疑っているようですね。そうであれば、弟さんの方で、怪しいと思っている出金を特定して、怪しいと考える理由を説明してもらった方が良いですね。その旨メールで申し入れてみてはいかがでしょうか。なお、相手が調停を申し立てることを止めることはできませんが、裁判所に間に入ってもらうことになるので、悪いことばかりではありません。ご自身で出席できなければ、弁護士に依頼することも可能です。

限定承認

限定承認の管理人や債務弁済について

限定承認について3つお伺いします。○(放棄した者以外の)相続人から財産管理人が選任されると言う認識ですが、相続放棄する人の手続きが終わってからでないと限定承認の手続きは進まないのでしょうか？自分は第1順位にいますが第3までで放棄する人の申述が受理されるまで、申述の申請もできないのでしょうか？○資産が借地権付建物しかないのですが、地主が認めて債権者もそれで良いとなれば、借地権の譲渡で代物弁済すると言う事は可能でしょうか？競売によって現金化してからでないと駄目なのでしょうか？○上記の弁済等の手続きをやった後に親の保証人・連帯保証人の責務が発覚した時は逃れることはできるのでしょうか？他人の保証人になっていて、亡くなって弁済が滞り、数年後に請求等がきた場合はどうなるのでしょうか？放棄か限定承認か、あまり期間が無く焦っております。よろしくお願いいたします。

回答

横から失礼します。理論面でスッキリしない部分は残りますが、実務的には、相続債権者の同意を取って、第三者に任意売却という方法も使われているように思います。この方法を取る場合には、法定単純承認と解釈されないように注意する必要があります。費用対効果とリスクを考慮して、判断するのが良いと思います。

解散・清算

役員改選と会社の存続について

従業員30名弱の会社で取締役に就いているものです。以下、3つの質問があります。１．数年前に代表取締役が病に倒れ、入退院を繰り返している連絡はあったのですが、約1年ほど前から連絡が取れていません。自宅に伺っても不在でした（奥様の連絡先は知りません）。そんな中、役員改選の時期が数ヶ月先に迫っており、株主総会・取締役会を開催したいのですが、どのような形で改選すればよいのでしょうか？ちなみに、役員構成は代表取締役1名（過半数以上の株を保有）、常勤取締役2名（数％の株を保有）、非常勤取締役1名（代表の奥様）、監査役1名（所在不明、面識なし）。２．代表がこのような状態であるため、社員もこの先に不安を抱いており、退職者・退職候補者が続出しています。わたし以外の常勤取締役も今期限りで退任したいと表明がありました。このままでは役員定員割れとなり会社の存続ができなくなります。わたし個人としては、このタイミングで会社を閉鎖してしまった方がよいのではないかと考えていますが、代表が居ない中で閉鎖することは可能なのでしょうか？ちなみに、会社の口座（通帳・印鑑）や代表の実印は会社にはありません。３．このような状況下において、取締役としてやるべきこと、今やれること、は何があるのでしょうか？残された社員、取引先へはできるだけ迷惑が掛からないよう、早目の決断を行い、整理を行いたいと考えています。

回答

大変な状況ですね。不確定要素が多いのですが、可能な限り、回答してみます。１．状況次第ですが、代表取締役の出席がなくても定足数を充足するのであれば、他の株主のみが出席する株主総会を開催することも可能とも思われます。ただし、大株主である代表取締役への招集手続の欠缺が後で問題になる可能性があります。他方、代表取締役の住所が不明ということであれば、家庭裁判所に対し、不在者財産管理人を選任してもらい、不在者財産管理人が出席する株主総会を開催する方法も考えられます。株主総会では、取締役会設置会社・監査役会設置会社の定めを廃止して、代表取締役（取締役）１名を選任すれば良いと思います。＊　ここに述べるのは、質問内容から推測したアイディアに過ぎません。色々な不確定要素がありますので、具体的な決断については、把握しているすべての事情を弁護士に相談してからなさった方が良いです。２．上記１の方法で代表取締役を選任すれば、清算手続を行うことが可能です。代表印は紛失を理由に変更、預金口座は再発行の手続を取れると思います。３．早急に弁護士に相談した方が良いように思います。上記１に述べた不在者財産管理人の選任には、少なくとも２～３か月の期間が必要です。従業員や取引先にこれ以上迷惑を掛けないように清算するのであれば、急いだ方が良いと思います。

契約の更新

ビル大家の不当な主張について意見をお聞かせ下さい。

美容室を開業し約４年半になろうとしています。今日急にテナントを借りている大家から書面が送られてきました。書面の内容は「半年まえに外壁が老朽化によって一部崩落した事故があり、その件を調査した結果、原因は不明だが今後も危険性が考えられる為、契約の再契約を検討したいとの内容の事。その間に建物の老朽化によって起きた事故は大家は責任は取らないとの事」が記載されていました。確かに当店が入っているそのビルは築20年の1階はテナント２店、2階〜3階は賃貸住宅で一般の方が住んでいます。崩落した部分の補修工事も7月には表面上ではありますが、補修されました。古い物件であるのは間違いないですが、今年の2月の契約更新も済まし、今日の今日まで何一つ上記のような話も無く突然の事で驚いています。開業時に大家に最低でも10〜15年は店を営業したい旨も伝え、大家も了承の上、内装工事や器材の購入などに融資を受け開業し今日まで頑張ってきましたが「ビルに何かが起きようとも今後はそちらの自己責任です。こちら(大家)は責任は取りません。」と言われているみたいでとてもショックで混乱しています。夫婦2人で苦労して開業し、順調に利益を出して顧客も定着してこれからも続けていかなければいけない事業です。お聞きしたいのは1 もしビルの老朽化で大家が再契約により立ち退きをこちらに主張してきた場合、大家の立ち退き請求によって生じる新しい店舗の移転・開業費用や現状の立ち退きによって生じる損害費用、公庫の融資の支払(約７年まだ支払があります。)(当面の営業休止による損害)も大家に請求できるのでしょうか？2 大家が送ってきた書面の内容で「建物の老朽化によって起きた事故に関して一切責任を取らないと主張している点は違法ではないのか？つたない文章ですがご返答をどうぞよろしくお願いします。

回答

テナント側は使用収益する権利がありますので、落ち着いて頑張って下さい。まずは、オーナー側の主張を待ってみましょう。

不動産契約

普通借家契約を「定期借家契約だ」と、虚偽の情報で家賃値上げ交渉をしてきたオーナーへの責任追及

10年前に、ビルのテナントとして入居しました。以降、契約は自動更新されていました。1年前にそのビルが他の不動産会社に売却され、オーナーと管理会社（オーナー会社の系列）がわりました。そして、新たなオーナー会社と管理会社から、家賃を１．５倍に値上げしたいといわれました。その際に「（今の契約が）定期借家契約だ」という内容のメールがきたので、他の不動産業者さんに契約書をみせ聞いたら「普通契約ですよ」と言われました。虚偽の情報を相手に伝えて、自分たちに有利な契約を結ぼうとする行為は、なにかの法律違反になりますか？または、その行為に対して責任を追及することは可能しょうか？

回答

仮に、相手方が普通借家契約であるにもかかわらず、定期借家契約であると虚偽の説明を意図的に行って交渉を有利に進めようとした場合には、刑法上の話で言えば、詐欺未遂罪（刑法２４６条・２５０条）等が問題になる可能性があります。ただし、（相談者様の言い分が正しいことを前提にすれば）今回の件では実害がないことから、警察に相談しても事件化する可能性は低いように思います。それよりも、賃料増額請求に対する対処方法の方が気になります。１０年前にテナントとして入居した頃は、リーマンショックの直後で賃料が低かったのではないでしょうか？首都圏の商業用ビルであれば、１０年前よりも賃料相場が上がっているビルが多いと思います。裁判になった場合、オーナーが主張する賃料増額（現行賃料の１．５倍）がそのまま認められるかどうかはわかりませんが、注意して交渉した方が良いと思います。オーナー側の管理会社のメール内容と相談者様が相談された不動産会社のアドバイス（定期借家契約 or 普通借家契約）が食い違っている点も気になります。どちらかが間違っていることになりますが、後者のアドバイスが正しい確証はあるでしょうか？

不動産・建築

店舗が水漏れ被害。仮店舗で営業しても給与補償はでる？

当方、店舗で借りている物件が水漏れの被害に遭いました。共有部分？の水漏れなので大家さんの保険で賠償されるのですが、しばらくの間自身の店舗の復旧が見込めないので仮店舗で営業を始めようとおもうのですが、その場合収入があるので給与補償は減額されてしまうのでしょうか。自営のため過去3年の確定申告を保険会社から提出しろとのこと、そこから平均を算出するそうですがこの3年の間に出産で休んでいる期間があり、平均額がかなり下がってしまいます。そのことは考慮されないのでしょうか。1年で1番の繁忙期にこのような被害に遭い、給与保障も平均額、更に減額されてしまってはやり切れないし、悔しいです。ご回答お願いいたします。(仮営業は他店で間借りして売り上げの40%を支払う予定です)

回答

休業補償の場合、仮店舗で収入があれば、考慮されてしまう可能性があります。現在出産で休んでいないのであれば、休んでいない期間の収入を基準にして休業補償の金額を決めるのが妥当ではないでしょうか。いずれにしても、保険会社との交渉になるのでしょうね。どのような被害が出たのか、保険会社に理解してもらえるように説明することが大事です。

原状回復義務

借地権の原状回復の義務について

実家についてです。父親が亡くなり、住む人間もいない為、返還する事になりそうです。区のほうで管理しており、確認したところ更地にして返還してくれとの事でした。解体費用を捻出するのは厳しいです。親戚が以前契約書を確認した際には更地にして戻すという事は書かれていなかったとのことですが、契約にない場合でも、更地にして返す義務はあるのでしょうか？

回答

ご実家は、借地権付建物ということでしょうか？契約書の内容次第ですが、借地人の都合で地主に返還するということであれば、更地で返還しなければならない可能性があります。ただし、ご実家の場所や契約書の内容次第ですが、借地権の売却を検討するというのもひとつの手です。うまく行けば、解体費を支払わないで、借地権の売却代金が入ってくる可能性があります。

契約書

貸地上の他人所有アパートの無断取り壊しによる貸地の返還

親から相続した貸地にたつ木造アパートに取壊し会社の表示があるとの近所の人から連絡を受けました。アパート所有者からはなんの連絡もありません。土地賃貸借契約書には借主は予め貸主の承諾を得なければ第三者への転貸、譲渡、現状の変更、増築等を為すことが出来ない。また本契約のいずれかの違反をしたときは催告を要せず直ちに本件契約を解除することが出来るとの条文があります。このような場合契約解除は可能でしょうか？今後の話の進め方についてご教示いただければ幸いです。当方としては契約解除して更地で返還してもらうのがベストですが、先方が新たに建て替えるというのであれば賃料の改定と保証金等の条件を提示して契約を継続するのも致し方ないかと思ってます。なお契約は平成２１年4月で満了となっていますがその後法定更新されています。

回答

事実関係がわからないので確定的なことは言えませんが、借地人が地主に無断で第三者に借地権を譲渡したり、増改築を行ったりすれば、借地契約を債務不履行解除して、更地で返還してもらえる可能性があります。まずは、看板の内容を確認してみてはいかがでしょうか。

立ち退き料

大家からの一方的な退去命令は立退料貰えますか？

大家とのトラブルです。つい先日換気扇の元となる電気が付かなくなり換気扇が使用できなくなりました。夜間でないと働いている為難しいと大家に伝えたらこちらの頼む業者じゃないなら折半だから勝手に頼めばいいと攻撃的な口調でいわれました。後日修理の人に見てもらったところ設置の仕方も経年劣化もかなり酷いと指摘されその日はもう夜も遅かったので翌日夕方に大家に報告しに行きました。すると「なんで修理屋からの連絡に出ないんだ」と怒鳴られました。こちらは何のことかさっぱりでした。聞くと大家はこちらに勝手に頼んでくれと言ったにも関わらず翌日の平日日中に修理屋を手配してたらしいんです。それも勝手にこちらの個人携帯番号を修理屋に教えてやり取りさせようとしてたらしいのです。勝手にやれと言ったのは大家ですし、個人情報を許可なく他人に教えてるのも驚きました。挙句今回の更新料はいらないから出て行ってくれと吐き捨てられました。経年劣化による修繕費は大家負担だと契約にも書いてますしもうこれ以上トラブルは御免なので出て行きたいのですがその際一方的な立ち退きの場合、立退料等、なにか大家から支払っていただけるのでしょうか？

回答

契約書の内容次第ですが、換気扇が使えないと店舗の営業に支障が出る場合には、賃料の免除や損害賠償請求などが認められる場合があります。ただし、賃料の免除については、自分で判断して勝手に賃料の支払いを止めてしまうと、逆に賃貸借契約を債務不履行解除されてしまうリスクがあります。可能であれば、弁護士に相談しながら進めた方が良いと思います。

遺産分割協議

立替払いした固定資産税の請求

未相続である土地建物に住んでいますが、高い固定資産税をもう1人の相続人に法定分割分支払い請求したいです。遺産分割協議にも全く応じてくれないため、せめて税金代を払ってもらいたいのですが、裁判で勝てるか伺いたいです。訴訟？少額裁判を起こした方がいいなど。よろしくお願いいたします。時効は10年と知っていますが、相手がなにも言わなければ10年を超えての請求は可能ですか？

回答

固定資産税については共有持分に応じて負担しますので、法的には、他の相続人に請求することが可能です。時効が完成した部分についても、相手方が時効を主張しない限り、法的には、請求可能です。何かご事情があるのかもしれませんが、遺産分割もいつかは片付けておかなければならない問題です。相手が遺産分割協議に応じなくても、調停を申し立てたりして、解決できる可能性があります。

遺産分割審判

法人から個人へ動産不動産売却の価格

法人から個人へ動産不動産の名義のみ変更0円。兄が家業会社経営をしています。被相続人が33%株を持っています。法人で購入した不動産や自動車を個人名義に、名義だけ変更した事により、被相続人の株価に影響がでます。被相続人は名義変更の件はしりません。以上の場合に遺産分割審判時にそれらの請求が認められる可能性はありますか？それともそのような権限はこちらには無いですか？

回答

＞法人から個人への動産不動産の名義のみ変更０円法人名義の不動産や自動車を無償で（０円で）、個人に名義変更したということでしょうか。また、名義変更は、被相続人の死亡前でしょうか、死亡後でしょうか。＞以上の場合に遺産分割審判時にそれらの請求が認められる可能性はありますか？ハードルはありますが、事情によっては、特別受益として考慮される可能性がないわけではないように思います。特別受益として考慮されなくても、会社財産を個人に無償で譲渡等とすれば、会社の株主として代表取締役人に対して責任追及する余地はあるかもしれません。

借地権の相続

[借地][相続]借地権が相続されたが賃料が支払われない

私が土地を貸していた借地人が死亡し、賃料の不払いが続いています。遺言で遺贈されているが相続登記がされていない場合に土地明け渡しを求める方法を教えてください。借地人の法定相続人は5人(a-e)で、遺言によれば、借地権付建物は相続人のうちの2人(ab)とそのうちの一人の配偶者(f)の3人に遺贈されていますが、相続登記がされていません。相続人のうちの一人(c)が遺言執行者に指定されていましたが、亡くなっておりこの人についても相続が発生しています。このような場合、賃料不払いを理由に解除、土地明け渡しを請求するには誰を相手にすればよいのでしょうか。abeでしょうか、それとも法定相続人(cの相続人含む)全員でしょうか。遺言執行者を定めてもらう必要がありますか。その場合私は申請者になれますか。何か手間のかからない解決方法があれば教えてください。よろしくお願いします。

回答

基本的には、借地人の親族とよく話し合って、円満に解決するのが良いと思います。遺言の内容をご存じであるところを見ると、借地人の親族と話ができるルートがあるのだと推察致します。遺言書などの原本は見せてもらいましたか？仮に遺言が有効であり、aさん、bさん、fさんが遺贈を受けるのであれば(相続放棄などした場合は話は別です)、解除の相手方は、aさん、bさん、fさんの3名になる可能性が高いです。上記3名に対し、賃料不払いを理由とする債務不履行解除の意思表示をして、建物の収去と土地の明渡しをお願いしてみてはどうでしょうか？状況次第では、内容証明郵便を発送した方が良いです。aさんたちに建物を取り壊してもらう予定であれば、相続登記や遺言執行者の選任は必ずしも必要ないように思います。建物滅失登記を行うことになるでしょうが、基本的には、相続人のうち1名の協力があれば可能と思われます。以上、ご参考になれば幸いです。

賃料

隣接テナント解体による当方の損害賠償請求の方法。

土地を所有しておりテナントを経営しておりますが、隣接地のテナントが解体され更地になった際、当方のテナントに、雨漏り、家屋の傾斜、内装のひび割れが発生いたしました。家屋調査しにて調査を行い傾斜による解体を進められました。そこで先生方に質問です。1 隣接地解体業者及び土地オーナーにどのような損害賠償を請求できるでしょうか？(当方テナント傾斜により、解体することになれば、家賃収入がなくなり、入居者の立退料、解体費と高額費用がかかります)。2 損害賠償を請求しても回答がない場合は、第三者などに仲裁に入っていただく手段はあるでしょうか？

回答

（ご質問１について）隣地解体時に先方の解体業者が注意義務に違反して当方の建物が傾いたのであれば、解体業者や隣地所有者に対し、不法行為責任に基づく損害賠償請求を行うことができる可能性があります。その場合には、建て替えに必要な費用（入居者の立退料、解体費、建築費等）と建替工事期間の逸失利益（賃料収入）も損害賠償請求の対象となる可能性があります。いずれにしても、当方の建物が傾いた原因を調査することが大事ですね。（ご質問）ご本人で請求しても回答がなければ、弁護士を代理人として交渉したり、訴訟を提起したりする選択肢があると思います。