手付金

不動産売買契約前の手付金（預け金）の返金について

【相談の背景】仲介の不動産屋へ、一戸建て買付証明書を入れ、売主様からご了承頂きました。その後、不動産会社にて売買契約書2部、重要事項説明書2部をその場で印刷し手渡されました。（重要事項説明等一切なし）ハンコを押すように言われたので自宅で確認するといい帰宅しました。その際に購入意思として預け金100万円（領収書にて手付金としての記載）を入れました。その後、書類を家で確認したところ不備（物件概要などがチラシ相違、書類不備多数、）があり不安になり、預け金については売買契約前だから返金頂けますか？と確認したところ、あれは、手付金だから返金できないとの事でトラブルとなりました。その後、買付証明書についてはキャンセルと口頭で伝えてます。官庁へ確認したところ、宅建業法違反（契約前の手付）処分対象との事でした。【質問1】不動産屋から100万円返金方法はありますか？日中にて毎日、電話や訪問して返金のお願いをするのは違反になりませんか？

回答

ベストアンサー

ハンコは押してないとのことですが、署名もしていないですよね？署名も押印もしていないなら、重要事項説明もされていないとのことですし、売買契約の不成立を理由に預け金の返還を請求できる可能性が高そうです。

契約の更新

普通借地権上の建物の用途制限について

【相談の背景】(背景)普通借地権契約で締結している旧法借地権の建物で現在居住用で使用していた3階建て戸建住宅の一部を外形的なところは変えず(ポスト表札に会社名入れる程度)、自分の事務所(宅建業)を開設するにあたり承諾の要不要の確認になります。(普通借地権契約の内容)(2021年に20年の契約更新　(1回目更新済み)第一条で　甲はその所有する次に表示する非堅固木造居住用建物の所有をもって、乙に賃貸し、乙はこれを賃借することを約する。とあり第五条(禁止行為)乙が本件土地の形状を変更したいとき。本件土地上に所有する建物の用途、主要構造物の変更、増築改築または新築をしたいとき。【質問1】用途の変更で地主の書面承諾にあたるでしょうか？　出来れば地主個人の偏屈なおじいさんのため、そのまま手続きをしてしまおうと考えています。実際建物は居住用として使用し続けその建物の一部を事務所利用だけです

回答

ベストアンサー

通常の土地賃貸借契約では、建物の増改築は地主の書面承諾が必要ですが、用途変更は書面承諾は不要です。ただ、本件では、建物の用途変更についても書面承諾が必要との約定がありますので、安易に書面承諾不要とは言い切れないところがあります。事前に、事情を説明して承諾を求める書面を地主に送っておいた方が良いように思います。調停の申し立ても考えられます。そこまでやった上で、地主が不合理な理由で承諾しないのであれば、承諾なしに事務所利用しても、それを理由とした解除の主張は認められない可能性が高くなるでしょう。

不動産賃貸

家主に通知しても、修繕されぬ場合に借主が代わって修繕できる「相当な期間の経過」とはどのくらいですか？

【相談の背景】賃貸借の修繕義務についてです。民法第607条の2では、賃貸人が修繕義務を負い、修繕が必要であることを知ったにもかかわらず相当の期間内に必要な修繕をしないとき、賃借人が自ら修繕を行うことができることが定められています。【質問1】この「相当な期間」というのはどのくらいの期間であると考えれば良いのでしょうか？

回答

ベストアンサー

賃貸人側で普通に業者を手配して修繕した場合に要する期間程度になると思います。

抵当権

土地建物の売却益の分配について教えてください

【相談の背景】現在土地建物の処分を検討しており、売却した時の利益の分配についてご相談します。現在土地建物は共同名義となっております建物：私　１００％土地：私　1/2義父　1/2が割合です。査定してもらった結果土地の評価額が5000万円となりました。（建物は査定ゼロです）私は銀行にローンが残っています2000万円抵当権は共同担保で土地建物にかかっています（義父は一括現金で支払っていますのでローンなし。他の抵当権もなし）5000万円で売れたと仮定して、利益の分与はどうなるかご教示お願いします銀行のローンを返済しなければならないので売却額からローン残が差し引かれてしまいますが私の元に残る現金はいくらになりますでしょうかローンを全額返済した残金から所有権分の分配になりますか？【質問1】5000万円-2200万円＝2800万円が利益この売却益から私の取り分は　2800万円の1/2 = 1400万円義父の取り分　2800万円の1/2 = 1400万円でしょうか【質問2】それとも5000万円を最初に分配私：5000万の1/2 = 2500万義父：5000万の1/2 = 2500万2500万-2000万(ローン残=500万円が私の取りになりますか?

回答

ベストアンサー

義父様の立場に立てば、なぜ自分の債務でないものを自分が支払わなければならないのか、となりますね。抵当権が土地建物全体に設定されているのは通常のことですが、ローンの債務は、最終的には主債務者が負担すべきものです。

不動産・建築

私道の通行地益権について

【相談の背景】一次相続後の一筆の不動産の相続共有登記おいて、相続人Aの相続地以上の持分が共有登記されていました。原因は公募面積と実測面積と大きな差があり、その差を相続人Aに多くを配分したか、もしくは相続分割協議書には記載されていない私道部分（税法上は評価なし）を相続人Aが意図的に配分したものかは不明です。7年後、当該地の分筆・分割を行ない、その私道部分が相続人Aの所有地として登記されました。その後の二次相続で残りの土地をA以外の三名が相続しましたが、相続人Aはこの私道に車両進入を認めないと主張しています。他の相続人は過去からの実態に基づき車両を含む通行地益権の設定を求めております。なお当該私道には車両通行を禁じる注意看板など一切なく、近隣の商店の営業車（主に軽自動車）は自由に出入りしていることが認められます。また相続人A以外の土地は駐車場のないアパートや共同住宅が建っています。相続人Aの土地は分筆・分割以前から駐車場を運営しております。【質問1】当該私道に車両の進入を許可しないとの相続人Aの主張は法的に通るものでしょうか？

回答

ベストアンサー

私道をめぐる従前の経緯、私道の状況（幅員、舗装状況等）、現に通行している車両の状況、私道が建築基準法上の何号道路にあたるか（２項道路、位置指定道路等）等によって異なります。一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

不動産・建築

害虫発生アパートゴミ部屋住人に対しゴミの撤去と退去をさせたい。

【相談の背景】小規模アパート経営中。今年春頃アパートの一部屋がゴミ部屋化、悪臭と害虫が大量発生。建物全体ほぼ全部屋が各部屋数百匹単位の害虫被害に合い住人から苦情殺到。それを理由に一部屋が退去し他の数部屋からも退去検討中、引越し代の負担をとも言われている。該当部屋の住人はゴミ部屋化と虫の大量発生源を認めるが連絡を無視するので保証人(親)にも何度も連絡し交渉の末、今年7月末迄に清掃業者を入れて退去すると口頭で約束を得るが期限迄に進展せず。強烈な悪臭と外部(窓)からも虫が確認できる状態で苦情や退去者が出ただけで無く、新規入居希望者の案内ができずアパート経営と生活が成り立たない状況に。【質問1】ゴミの強制撤去は可能でしょうか？【質問2】住人の強制退去は可能でしょうか？【質問3】どこまでの損害請求が可能でしょうか？【質問4】1〜3に必要な手続きや証拠等はどのようなものがありますでしょうか？よろしくお願い申し上げます。

回答

ベストアンサー

【質問１】【質問２】住人に対し、善管注意義務違反により賃貸借契約を解除した上で、建物明渡しを求める裁判を起こし、勝訴判決を取れば、判決に基づいて明渡しの強制執行が可能でしょう。明渡しの強制執行の際に、ゴミの強制撤去も可能でしょう。ただし、強制執行の費用は相当かかるものと思われます。【質問３】ゴミ部屋化により他の住人が退去し、新規入居者も募集できないことによる損害の賠償を請求することは可能と思われますが、賃借人及び連帯保証人に賠償の資力があるかどうかが問題ではないかと思います。【質問４】弁護士に依頼して訴訟手続が必要でしょう。一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。ゴミ部屋化した居室の内部・外部、害虫の発生状況の写真や、周辺住民からの苦情のメール等が証拠資料になるかと思います。

不動産・建築

賃貸マンションオーナー都合キャンセル

【相談の背景】賃貸契約について、相談をお願いします。先日、賃貸マンションのオーナー審査、保証会社審査を共に無事通過したとの連絡を不動産会社から受け、現在のマンションの解約手続きをしても良いと言われたので、解約手続きを出しました。ですが、急に親の家は持ち家か？等、色々な質問をされ、オーナーがやっぱり貸せないと言っている、と言われました。現在のマンションは解約手続きをしたらキャンセルは出来ないと言われ、来月末には出ていかなくてはいけません。審査に通り、解約手続きをしても問題ないと言われたので解約をだしました。【質問1】これは泣き寝入りしかないですか？子供もおり、住む家が無くなるので絶望しています。どなたか、アドバイスをお願いします。

回答

ベストアンサー

「契約締結上の過失」の理論に基づいて、賃貸契約が締結されると信頼したが、信頼が裏切られたことによって生じた損害について、賃貸人に損害賠償請求できる可能性があります。一度面談の上で正式にお近くの弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

不動産契約

宅建業と介護事業を営む企業が新築した有料老人ホームを売却し再度買い戻すことは宅建業法的に問題があるか

【相談の背景】宅建業と介護事業を営んでいる企業です。有料老人ホームを新築し、不動産投資家に売却し、自身は入居者に訪問介護を提供するスキームを検討しております。訪問介護とはいえほぼ常駐するので、物件の管理会社としての立ち位置も兼ね合わせようと思っています。ただ通常の不動産と違い、投資家側としては最終の売却先（出口）が不安になるかと思っており、出口の候補として再度買い戻すことも視野に入れております。【質問1】仮に新築で10億・利回り5％などで売却できたとします。それを例えば5年後に5億・10％などの安価で再度買い取ったとして、宅建業法的に問題はありますか？買取は売主側からの希望によって行うとします。

回答

ベストアンサー

> 具体的に気になる規定があるわけではないのですが>> 宅建業者が自身で売却した不動産を、売却当時より安価で買い戻すことに対して、何か規制や判例などが存在するのか気になりました。→そのような規制は特にないと思います。

不動産・建築

連帯保証人も極度額も書かれない和解案

【相談の背景】地主です。借地人の借地代が固定資産税よりかなり安いので増額請求を、起こしています。旧借地法での契約です。借地人は年金ももらっておらず、小さいお店を借地で経営しながら生活しています。公判で裁判官から和解の提案が来ました。その和解案は金額はあまり納得出来る金額ではないものの、借地人が亡くなったら土地上の構造物を収去して土地を帰して貰える内容でした。しかし、亡くなった後、誰が収去するか、極度額も書いてありません。その事を裁判官に質問したところ借地人には財産がなく、子供たちはいるが建物を相続はしないから、といった回答でした。【質問1】こんな内容で和解といえるのでしょうか？【質問2】連帯保証人と極度額を記入すべきだとおもいますがいかがでしょうか？【質問3】その他アドバイスを頂けると助かります。

回答

ベストアンサー

> 和解案に、和解で借地契約を終了して借地人が亡くなったら土地を帰してもらうことにすれば、亡くなった後この建物に誰か(借地人の子供など)住んだとしても出ていってもらうことはできますか？現在の借地人の死亡をもって土地賃貸借契約が終了することを裁判所の和解で取り決めておけば、借地人の子どもが住んだとしても、借地権の相続を法的に否定することはできると思います。一度面談の上で正式にお近くの弁護士にご相談されることをお勧めいたします。これで回答を終了させていただきます。

立ち退き・明け渡し

立ち退き拒否によるデメリット

【相談の背景】現在の賃貸マンションを老朽化に伴い取り壊しするため立ち退きを要請されています。オーナーからの立ち退き料の提示に納得いかないので、こちらから増額して提示したところそれも飲めないという返答でした。提示された額だと現実的に転居するのが厳しく立ち退かない選択肢もあるのかなと考えています。契約書の契約期間は年単位で残っています。老朽化で取り壊しをするほどの老朽化は感じていません。【質問1】立ち退きを拒否することによってデメリットが生じるのか知りたいです。【質問2】オーナー側にメリットが生じるのか知りたいです。

回答

ベストアンサー

【質問1】について老朽化・取り壊し・建て替えを理由とする立ち退きの事案は多くあります。賃借人があくまで立ち退かないという場合、賃貸人から、正当事由のある更新拒絶をしたとして、建物の明け渡しを求める裁判を起こされる可能性があります。賃貸人側に、老朽化の事実や建て替えの具体的計画があり、相当額の立退料の提示をした場合には、裁判所が正当事由ありとして明け渡しを命じることもあります。【質問2】オーナー側としては、どうしても建て替えを行いたいのであれば、立退料を提示した上で、建物明け渡しの裁判を起こすことにメリットがあります。逆に、建て替えの希望が強くない場合には、立退料が高額になることを嫌がって、建て替えを断念するケースもあります。いずれにしても、一度面談の上で正式にお近くの弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

不動産・建築

夫の借金と離婚後の住宅ローンについて

【相談の背景】夫が借金を抱え、家に生活費を全く入れなくなり、出会い系で知り合った女性と遊んでいる事がわかり離婚することにしました。今住んでいる家は住宅ローンが残っていてローンは夫名義ですが、所有権は夫が8割、私が2割となってます。離婚したら私は家を出る予定なので家には夫が住み続けると思いますが借金を抱えた状態なので今後ローンを滞納すればいずれ競売になると思います。私としては夫との関わりを断ちたいので所有権を放棄したいと考えています。【質問1】もし、私の所有権が残ったまま滞納で競売になった場合、私もブラックになってしまうのでしょうか？所有権を放棄するにはどの様な手続きが必要で、費用がどれくらいかかるのか知りたく、相談させて頂きました。

回答

ベストアンサー

【質問1】についてご相談者様も連帯債務者になっているとのことですので、所有権を放棄しても、連帯債務には影響はなく、ご相談者様もローンの支払義務を負い続けることになります。そのため、所有権放棄には意味がないでしょう。家を夫と共同で任意売却して住宅ローンを返済するか、夫が住み続けるのであれば、夫に免責的債務引受をしてもらい、金融機関の承諾を得る、ご相談様の持分は夫に売却するというのが、通常の解決方法かと思います。夫に支払能力がないのであれば、前者が有力かと思います。

立ち退き・明け渡し

修繕と立ち退きについて

【相談の背景】貸家の賃貸に住んでいます。オーナーチェンジとなり、新オーナーに立ち退きを求められています。こちらはまだオーナーに意思を伝えてはいませんが、立ち退きには応じない予定です。立ち退きには正当事由がなく、建物が古くなってきているからお金もあげるので立ち退いてくれないかというニュアンスです。以前から修繕を求めているのですが、オーナーは立ち退きを主に考えているため、なぜか業者による修繕の現地調査に同行したいとしつこく行ってきます。立ち退きの正当事由を少しでも得るため粗探しをすることや、立ち退きの交渉をするのがオーナーの目的と考えられます。しかし、修繕については業者だけでも十分目的が達成できるものであり、仮に修繕の必要性等をオーナーが適切に判断したいというのであれば業者が問題箇所の写真を撮るといったことで十分対応できると思います。その点をオーナーに伝えたところ、業者のみの修繕に関する訪問が決定しました。業者には必ず全員が名刺を持ってくるよう伝えて、業者も了承しました。しかし当日、業者は複数人できましたが名刺を持っていたのは1名だけでした。他は名刺を持ってきていませんでした。その点を指摘したところ、名刺をとりに戻りまた来ると言いながらも業者はその後の対応を拒否しました。【質問1】立ち退きというデリケートな状況であるため素性の知らない人の立ち入りは許諾したくありません。修繕の業者全員に名刺の提出を求めることは、信頼関係の破壊となり得ますか。【質問2】同様に修繕の業者全員に名刺の提出を求めることは、こちら側が修繕の対応を拒否した事実と乱暴に受け取られてしまうことはありますか。【質問3】オーナーの目的は立ち退かせることです。事前に約束をしていながら名刺をもってこなかったことについて、借主側が修繕を拒否したため、これ以上修繕の業者は手配しないと言い出したらどのようにすべきでしょうか。

回答

ベストアンサー

> 【質問1】>> 立ち退きというデリケートな状況であるため素性の知らない人の立ち入りは許諾したくありません。修繕の業者全員に名刺の提出を求めることは、信頼関係の破壊となり得ますか。>→信頼関係の破壊にはならないと思います。> 【質問2】>> 同様に修繕の業者全員に名刺の提出を求めることは、こちら側が修繕の対応を拒否した事実と乱暴に受け取られてしまうことはありますか。>→名刺の提出を求めることは何ら問題がないと思います。> 【質問3】>> オーナーの目的は立ち退かせることです。事前に約束をしていながら名刺をもってこなかったことについて、借主側が修繕を拒否したため、これ以上修繕の業者は手配しないと言い出したらど→民法６０７条の２の規定に従って、賃借人側で修繕を実施し、その費用を請求する方法があります。（賃借人による修繕）第六百七条の二　賃借物の修繕が必要である場合において、次に掲げるときは、賃借人は、その修繕をすることができる。一　賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。二　急迫の事情があるとき。

不動産・建築

「元連棟長屋の解体に伴う隣家の外壁補修は、要望通りにしなければならないのか？」

【相談の背景】元連棟長屋の解体をします。隣家は５０年ほど前に連棟だった壁を切り離し建て替えをされています。ただ、隣家との距離はほとんどなく外壁も作らず建て替えされているた為、当方の家を解体するにあたり隣家の外壁補修をせざるを得ません。隣家もそれは当然のこと、外壁の接していない老朽化している部分まで全て補修するようおっしゃっています。ちなみに当方は平家で隣家は二階建てです。隣家は建て替えの後の登記をされていないので、登記簿上は連棟長屋のままなので、隣家の要望通りにしないと何かあった時に裁判を起こされたら絶対に負けると言われました。全て隣家の都合なのに当方が全て責任を負わなくてならないのでしょうか？【質問1】解体に伴う接している隣家の外壁補修は、隣家の要望通りにしなければならないのでしょうか？

回答

ベストアンサー

法律上は、ご相談者様の家屋の解体に伴い、隣家の家屋を損傷させた場合は、その修復費用の賠償をご相談者側でしなければならない、ということかと思います。外壁の接していない老朽化している部分まで補修する義務はないだろうと思います。法律上はそういうことになろうかと思いますが、あとは、円滑に解体をするため、どこまで先方の要求に譲歩するか、ということだろうと思います。

不動産・建築

突然の所有権移転の訴えに対し、訴訟費用は被告側が負担すべきか

【相談の背景】母が所有していた土地（山奥の誰も住んでいない土地、共有名義、建物もあり）を相続しております。所有権移転登記は行っておりませんが、購入希望をしている人から突然所有権移転の訴状が届きました。購入希望の人の弁護士（原告）から、①所有権移転手続きせよ②対価として47万円を支払う②訴訟費用（記載なし）は被告（当方側約5名）らが負担せよとの旨の訴状が届きました。協議ができないため訴えます、とありますが、これまで協議された覚えがありません。所有権移転登記をしていなかったので、先方が当方の連絡先がわからなかったと想定しています。【質問1】上記条件にて、売却することには異議がないのですが、②の訴訟費用については、受益者である原告側が全て負担するべきと考えています。私だけ和解するなど、本件について、今後どのようにすればご意見下さい。【質問2】このように一方的な訴えの場合、所有権移転登記にかかる費用、登録免許税などは、一般的にはどちらが支払うものなのでしょうか。

回答

ベストアンサー

共有物分割の裁判を起こされたということでしょうか。> 【質問1】>> 上記条件にて、売却することには異議がないのですが、②の訴訟費用については、受益者である原告側が全て負担するべきと考えています。私だけ和解するなど、本件について、今後どのようにすればご意見下さい。→訴訟費用は各自の負担とする（原告が払った印紙代等はそのまま原告負担）という内容で和解すれば良いと思います。原告も、そこまで訴訟費用にはこだわらないのが通常です。>> 【質問2】>> このように一方的な訴えの場合、所有権移転登記にかかる費用、登録免許税などは、一般的にはどちらが支払うものなのでしょうか。→通常、所有権移転登記にかかる登記費用、登録免許税は買主負担ですが、その前提としての売主側の相続登記は売主負担です。

立ち退き・明け渡し

立ち退きの正当事由について

【相談の背景】・戸建ての賃貸に住んでおり、今までトラブルはありません。・大家より、お金を払うので立ち退きをしてくれないか。との連絡あり。・こちらとしては、今の家を気に入っているため、立ち退く気はありませんが、相手側から信頼関係が破壊されたと言われることを懸念しています。・現時点で業者の床下調査により、浸水があることとカビの繁殖を確認しています。・上記業者より、カビについては建替えの必要はなく、消毒等の対応で問題ないと言われています。【質問1】床下の浸水やカビは修繕の範囲ではなく、建替えの範囲内となり、立ち退きをしてもらいたい大家側に有利な状況となるか。【質問2】カビについては、衛生面で問題が生じ危ないため、建て替えや立ち退きに有利となってしまうのか。

回答

ベストアンサー

【質問1】床下の浸水やカビは修繕の範囲ではなく、建替えの範囲内となり、立ち退きをしてもらいたい大家側に有利な状況となるか。→程度問題ですね。消毒や修繕で対応できる程度なのであれば、建替えの必要まではないと言えるかと思います。【質問2】カビについては、衛生面で問題が生じ危ないため、建て替えや立ち退きに有利となってしまうのか。→消毒で対応できる程度なのであれば、建替えの必要まではないと言えるかと思います。カビが全面に広がっていて、対処のしようがない状態なのであれば、建替えの必要性を基礎付ける理由になると思います。仮に老朽化で建物の建替えの必要性があったとしても、相当額の立退料の提供がなければ、「正当事由」ありとはならない点も留意が必要です。

不動産・建築

戸建ての賃貸大家は不動産屋大家が修繕をしてくれない

【相談の背景】戸建ての賃貸　大家は不動産屋　大家が修繕をしてくれないお世話になります。築３５年の戸建て賃貸に住んでいます。大家はとある不動産屋です。家賃は月10万円です。築はある程度たっていますが、静かな環境であり気に入って住んでいます。床下のカビを確認し調べたところ床下の水漏れが確認となりました。床下に水漏れしているため、湿気が溜まりカビがはえてしまい、木材も腐食してしまいます。水漏れは借主の過失等ではなく設備の経年劣化です。大家である不動産屋に民法606条に基づく修繕を求めましたが、高くつきそうということで修繕はしてもらえませんでした。今でも水漏れは解消されていません。調べたところ、修繕費用が高額すぎて賃貸経営のうえで採算が取れない場合は、大家は修繕しなくてもよいとされていらことを把握しました。しかしここでいう、高額すぎて採算が取れない場合というのが、家賃である10万円の何ヶ月分に相当するものなのかがわからず困っています。私はこの家にまだ何年も住む予定であり、退去予定はありません。大家との信頼関係を壊す様な家賃の遅れやトラブルもありません。【質問1】家賃五ヶ月分の50万円が修繕費という場合、修繕費用が高額すぎて賃貸経営のうえで採算が取れないというケースに該当しますか。【質問2】家賃十ヶ月分の100万円が修繕費という場合、修繕費用が高額すぎて賃貸経営のうえで採算が取れないというケースに該当しますか。【質問3】家賃十五ヶ月分の150万円が修繕費という場合、修繕費用が高額すぎて賃貸経営のうえで採算が取れないというケースに該当しますか。【質問4】修繕費用が高額すぎて賃貸経営のうえで採算が取れないというケースについて目安の計算式や金額はありますか。

回答

ベストアンサー

> 【質問4】>> 修繕費用が高額すぎて賃貸経営のうえで採算が取れないというケースについて目安の計算式や金額はありますか。→実務上の明確な目安などはないと思います。一般的に、建物賃貸借契約の契約期間は２年程度ですので、例えば、修繕費用が賃料の２年分以上もする場合には、「修繕費用が高額すぎて賃貸経営のうえで採算が取れない」という評価を受けることもあるのでは、と思います。

不動産賃貸

賃貸物件の設備の老朽化問題

【相談の背景】賃貸物件を新たに申し込み、審査が通った段階です。新たに賃貸物件の申し込みを行い、１ヶ月前に審査が通りました。部屋の内覧はインターネット内覧だったため、つい１週間ほど前に実際に内覧したところ、設備の不具合が出るわ出るわで、その場で不動産仲介業者に申告し、管理会社に直ちに修繕を行って貰うようにしました。建具関連については修繕するとのことです。ここで分かったのは、管理会社の管理がかなり杜撰だということです。ただし、水道の水栓がかなり劣化していたため、大家に設置年数を確認して貰ったところ、２９年になるとの事。水栓の取り替え時期は約１０年なので、新品の取り替えをお願いしたところ、管理会社も含めて大丈夫、壊れていないから使えるとの１点張りで、全く取り合わない状況です。交換したいなら申告の上借主の実費でどうぞ、という現状です。見た目大丈夫でもここまで老朽化していると内部の腐食等問題が発生するため１０年使用とされている水栓ですが、これは借主が泣き寝入りしなければならないのでしょうか。賃貸契約書の取り交わしについて、何度もせかされていますが、上記の事もあり押印を止めている状況です。【質問1】貸主の大家が負担して交換してもらう手立てはあるのでしょうか。

回答

ベストアンサー

契約をせずに手を引いた方が良いと思われます。壊れていない場合には賃貸人の修繕義務の問題ともなりませんので、賃貸人に水栓の交換を要求しても、実現することは困難と思われます。

不動産・建築

不動産売却時の媒介契約における前科の告知義務について

【相談の背景】お知恵をお貸し下さい。私は10年前に実名報道された前科（強制わいせつ罪）があります。この度、不動産を売却しようと考えています。少し調べたところ、不動産会社と媒介契約をする際に「重要事項説明」と言うものを取り交わすことを知りました。犯罪行為は、売却を考えている不動産で行ってはおりません。【質問1】不動産会社と媒介契約する際に「重要事項説明」として、前科があることを告知しなければなりませんか？【質問2】告知が不要の場合ですが、媒介契約後に不動産会社が私の前科を知った場合、契約は取り消しになるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

【質問1】不動産会社と媒介契約する際に「重要事項説明」として、前科があることを告知しなければなりませんか？→重要事項説明とは、売買の目的物の性状や、売買契約の条件等について、買主の判断に影響を及ぼす重要事項を説明するものです。売主の前科は売主の契約履行能力とも関係がなく、告知する必要はないと思います。【質問2】告知が不要の場合ですが、媒介契約後に不動産会社が私の前科を知った場合、契約は取り消しになるのでしょうか？→売主に前科があったとしても、売買契約上の売主の義務（目的物の引渡、登記の移転等）を滞りなく履行できるのであれば、契約の取消し理由にはならないと思います。

不動産・建築

両親の施設入居に際する自宅売却で兄夫婦と揉めています。

【相談の背景】両親ともに認知症が少しずつ進んできこと、父が兄夫婦と揉めることが多くなったことを理由に、父が施設に入りたいというようになりました。元々は、両親と二世帯住宅に住んでいた兄夫婦が両親の面倒を見ることになったいたのですが、父が兄には面倒は見てもらいたくない、と言い始めました。父から、施設探しや家の売却等の手続きを頼まれ、兄夫婦にも一応状況を説明した方がいいと思い、父が施設に入りたいと言い出したことを伝えました。兄夫婦は、父が建てた二世帯住宅（土地と家の名義は父です）に現在無償で住んでおり、義理姉が自宅で英語教室を営んでいることを理由に、最低でも1年半は家を出て行けない、と言っています。父は、兄夫婦に対して、家賃も払わない、税金も負担しないと怒っており、家賃については以前兄が3〜4年間月々3万円を父の口座に振り込んでいたのですが、父が振り込みがないと言い始めたので、口座状況を確認すると、去年の9月から振り込みがされてません。兄に聞いたところ、「親父が色々面倒見てもらうから、もう家賃はいらないよと言った」と主張していますが、父本人は否定しています。両親が施設に入るとなると、お金もかかるので家を売って費用にあてがうことを考えていますが、兄夫婦が1年半もしかも無償で居座るとなると家も売れないので、施設に入ることもできません。【質問1】そもそも、兄夫婦に居座る権利はあるのでしょうか？【質問2】家の買い手が見つかったら、すぐに家から出てもらうことを強制できるのでしょうか？

回答

ベストアンサー

> 【質問1】>> そもそも、兄夫婦に居座る権利はあるのでしょうか？>→３～４年間は月々３万円を支払っていたということですので、建物の賃貸借契約と解する余地もあります。そうなると、賃料滞納を理由に、催告の上で賃貸借契約を解除することが考えられます。一方、建物の使用貸借契約（無償で借りる契約）があったと解すると、信頼関係の破壊によって使用貸借契約を終了できないか、という問題になります。> 【質問2】>> 家の買い手が見つかったら、すぐに家から出てもらうことを強制できるのでしょうか？→すぐにはできません。交渉で退去に応じないなら裁判を起こす必要があり、こういった親族間の明渡しトラブルは、裁判にもかなり時間を要する傾向があります。また、兄家族が住んでおり、退去を拒否している状態では、通常、まともな値段では買い手はみつかりません。まず退去を実現してから売るべきです。一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

不動産・建築

雨漏りの責任は誰にある？

【相談の背景】私は、ビルの一室を借りて商売をしています。度々、雨漏りが有り、賃貸人にクレームを入れています。雨漏りの度に、壁紙の補修費や店内の清掃費を賃貸人に弁償させて来ました。この度、専門の雨漏り診断士に依頼をして見てもらったところ、エアコンのダクトを通すスリーブからの雨漏りと診断され、責任の所在で揉めています。エアコンの所有者は私ですが、スリーブを開けたのは賃貸人です。雨漏り診断士によると、エアコンの設置の方法に瑕疵があると言っています。エアコンは設置から9年経っています。【質問1】この場合、漏水の責任は誰にありますか？

回答

ベストアンサー

「エアコンの所有者は私ですが、スリーブを開けたのは賃貸人です。」ということでしたが、賃貸人はスリーブ穴を開けただけで、エアコンの設置業者は賃借人が発注した業者なのですね。そうだとすると、賃借人が発注した業者によるエアコンの取付、触媒ホースとスリーブ隙間（防水）処理に問題があったのであれば、賃貸人と賃借人との間では、賃借人が責任を負う可能性の方が高いですね。その上で、賃借人がエアコン設置業者に対して責任を追及できるか（求償）という問題になると思います。

不動産・建築

賃貸借契約の連帯保証人を欠いた状態です。

【相談の背景】1年前に賃借している建物が競売に出され落札されて、新オーナーに変わりました。私は今回実行された抵当権より前に入居しています。買受人に対抗できる賃借人という立場であると理解しています。私の父親が連帯保証人だったのですが３年ほど前に他界してしまい、そこから１年前まで連絡しなければならないということを把握しておらず、今回の競売の件で連帯保証人がいないことに気づき報告をしました。私の弟が連帯保証人になってくれます。情報として弟は個人事業主で父より年収が4倍あります。買受人は契約を巻きなおしたいとのことですが、敷金が継承されずルームクリーニング代が上がり実質58000円の負担増でのまき直しということになってしまいます。私は契約を巻きなおしたくないのですが、連帯保証人の変更をしなければなりません。現契約書には連帯保証人がなくなった場合直ちに報告をしなければならないと記してあります。【質問1】弟が新オーナーに承諾されずに連帯保証人を欠いた状態は契約解除の正当事由にあたりますか。

回答

ベストアンサー

連帯保証人であるお父さんが亡くなったことで、連帯保証人の地位がお父さんの相続人に相続されている状態だと思います。そのため、連帯保証人を欠いた状態とはいえないでしょう。契約解除の正当事由には当たらないと思います。従前の賃貸借契約を買受人が建物の買い受けに伴ってそのまま承継した（敷金返還義務も含めて）と解されますので、買受人と賃貸借契約書を締結し直す必要は必ずしもないと思います。

不動産契約

「最先の賃借権」について

【相談の背景】①Aは、B所有のマンションを賃借しました。なお、Aが賃貸借契約を締結する際、当該マンションに対して既にBは抵当権を設定していました。②Aが賃貸借契約に基づき当該マンションに居住中、Bは当該マンションをCに売り、マンションの所有権をCに移転しました。なお、Cは当該マンション購入の際、マンションに対して抵当権を設定しました。また、ABC間にて賃貸借契約当事者変更承諾書が締結され、Cが当該マンションの新賃貸人となりました。③その後、Cはローンを払えなくなり当該マンションに対して競売が実行されDに落札されました。【質問1】上記事案について、Aの賃借権は「最先の賃借権」として保護されますでしょうか。BからCへの売却時に既にAの賃借権は存在するため、Aは賃借権をDに対して対抗できないでしょうか。【質問2】Aは賃借権をDに対して対抗できるとした場合、AD間の賃貸借契約の内容は、AC間と同一となるのでしょうか。例えば、賃料、敷金、管理会社（賃料支払先）はそのまま引きつがれるのでしょうか。【質問3】質問２の管理会社に関して、AD間の契約はAC間の契約内容を引き継ぐとした場合、DはCが委託していた管理会社を利用しないといけないのでしょうか。【質問4】質問3の結果として、Aはこれまでと同じ管理会社に賃料を払い続けていれば問題ないでしょうか。

回答

ベストアンサー

【質問1】についてＢがマンションをＣに売却した時点で、Ｂの設定した抵当権は抹消されていますよね？そうだとすると、Ｃが抵当権を設定するよりも前にＡの賃借権が成立しているので、Ａの賃借権は、Ｃの債権者による競売の買受人Ｄに対抗できると思います。【質問２】についてＤが、ＣＡ間の賃貸借契約をそのまま引き継ぐことになりますので、賃料・敷金はそのまま承継されると思います。一方、賃貸人がどの管理会社に管理を委託するかは、賃貸借契約の内容ではないので、管理会社は、Ｄが継続するか変更するか選択できると思います。【質問３】についてＤが、Ｃが委託していた管理会社をそのまま利用しなければならないということはないと思います。【質問４】についてＡは、Ｄから新しい賃料送金先が指定されるまでは、従前の賃料送金先に賃料を支払って良いと思います。Ｄから賃料送金先の連絡があるのを少し待つか、Ｄに連絡を取って賃料送金先を確認しても良いと思います。

不動産・建築

共有持ち分買取業者の対応について

【相談の背景】土地建物の相続について質問です。祖父と私の２人で祖父所有の家で暮らしていたのですが、祖父が亡くなり家の相続がありました。親族間では私がそのまま居住し続けることを承諾（口頭）した上で建物・・・私の単独名義土地・・・私1/2　叔父（祖父の実子）1/2で相続が完了しました。現在はわたしが居住しており、叔父は別のところに住んでいます。叔父には特に土地の賃貸借契約や地代の支払いをしておらず、固定資産税も持分づつ払っておりました。今回現金が早急に必要になったとのことで、叔父が土地持分1/2を持ち分買取業者に売却することを検討しています（親族間売買となるため住宅ローンが利用できず、私がすぐに買い取ることは不可能な額でした）この買取会社をあやしく感じており、売却が進んでしまった場合、実際法律での扱いはどうなるのかをまず把握したく、質問させていただきます。あやしく感じている内容としては①買取価格が周辺の現在の売り出し価格の相場とほぼ同等であり、買い取った後の算段が見えない（売却するにしても差額が出ない）②叔父がその業者名を個人情報だからと教えてくれない（売却に私の許可や私が先方を知る権利がないことは理解していますが、教えない理由がわからない）【質問1】①買取業者（1/2土地所有者）から退去を命じられた場合は退去しなければならないのか？また、退去しなければいけない場合は時期等あるのか。【質問2】②相手方の土地への立ち入りに関してはどこまで可能なのか、駐車場等に関しては先方も使用可能なのか。【質問3】③先方が私の敷地内での通行の妨げになるようなものや、資材置き場などにすること（生活の邪魔になるようなものを置くこと）は合法なのか。

回答

ベストアンサー

> 【質問1】>> ①買取業者（1/2土地所有者）から退去を命じられた場合は退去しなければならないのか？また、退去しなければいけない場合は時期等あるのか。>→買取業者も過半数の持分を持っているわけではないので、ご相談者様に退去を求めることはできないでしょう。祖父とご相談者様との間で建物の利用を目的とした土地の使用貸借が成立しており、それを叔父さんも承継したと考えるのが妥当ではないかと思います。ただ、使用貸借契約は第三者への対抗力がないので、買取業者には対抗できません。買取業者から、土地の１／２の地代相当額の損害賠償を請求された場合には、応じざるを得ないのではないかと思います。> 【質問2】>> ②相手方の土地への立ち入りに関してはどこまで可能なのか、駐車場等に関しては先方も使用可能なのか。→ご相談者様が単独で占有している土地だと思いますので、占有権に基づいて、買取業者の立ち入りを拒否することが可能ではないかと思います。> 【質問3】>> ③先方が私の敷地内での通行の妨げになるようなものや、資材置き場などにすること（生活の邪魔になるようなものを置くこと）は合法なのか。→ご相談者様の占有権や生活に対する妨害となり、不法行為になる可能性があると思います。

立ち退き・明け渡し

競売物件占有者(旧賃借人)の氏名を調べたい

【相談の背景】2階建て木造アパートを競売にて落札しました。全8室で、内3部屋に占有者(賃借人)あり、5部屋が空室。空室の5部屋は所有者が占有と現況調査報告書に記載されてますが、占有者(賃借人)については、氏名が”B”、”C”としか記載されておらず、地裁執行官室に問い合わせても、また、現況調査報告書に記載されていた賃貸管理会社と思われる不動産屋に行っても、賃借人の氏名について教えられないとのこと。3部屋の賃借人については賃借権が抵当権に後れるので、6カ月の明渡し猶予期間後に引渡しの申し立ては可能ですが、その間の占有対価の請求催告をしたくても、氏名がわからないので、内容証明を送ることが出来ません。【質問1】長くなりましたが、このような場合、占有者(賃借人)の氏名を調べる方法はありますでしょうか。宜しくお願い致します。

回答

ベストアンサー

１　直接訪問して、競売で建物所有権を取得したことを賃借人に説明し、氏名を聞く。賃貸借契約書も見せてもらう。２　弁護士に占有対価の支払交渉を依頼して、弁護士から弁護士会照会で東京都水道局に対し、契約者の照会を求める。といったことが考えられます。２については、弁護士会照会では回答してもらえず、引渡命令を申立てた際に裁判所に占有者の氏名を調査するための東京都水道局に対する調査嘱託を申し立てないとダメかもしれません（東京都水道局の対応によります）。

不動産・建築

土地区画整理事業内の不動産売買における精算金の帰属について

【相談の背景】土地区画整理事業内の中古居宅(土地建物)を6年前に購入しました。その際不動産屋担当からは当事業完了後に精算金として、4〜50万円支払う必要があると楽観的な説明を受けただけで、高額になる可能性を伝えられず、ならばと購入しました。ところが、先日区画整理事業から通知があり、400万円の精算金を請求されました。なお、契約書に付属する覚書には精算金の帰属先は曖昧。重要事項には買主に帰属すると説明あり、いずれも署名捺印している。但し、先日不動産担当者を呼び出し、ただしたところ、素直に、楽観的な説明しかしていなかったことを認め、録音を取りました。なお、メールにも詫びを伝えていただきました。【質問1】現状で精算金の支払はやはり、買主になるのでしょうか？また、訴訟してもどうにもならないでしょうか？

回答

ベストアンサー

精算金の支払義務は、現所有者である買主にあると思います。６年前に購入した時点で、仮換地に建物が建っている状態で購入したのでしょうか？精算金について、売主や仲介業者が、高額になる可能性を知っていて説明しなかったという場合、説明義務違反による損害賠償請求ができる可能性はありますが、重要事項説明書等で、精算金についてどのように記載されているかによって大きく異なります。抽象的にでも、精算金が高額になる可能性が記載されていると、なかなか難しいと思われます。もっとも、仲介業者の担当者が「楽観的に４０～５０万円としか説明していなかった」と認め、それを録音に取れているのであれば、その点は有利な材料になるでしょう。一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

不動産・建築

シャッター破損について

【相談の背景】社員が配送作業中に誤ってビルシャッターの下に荷物を置いたまま、自動で閉めてしまいました。お店から連絡があり、53万円請求されています。ビルは古くシャッターは経年劣化していた社員は故意ではなかった床にネズミ取りシートが敷いてあったために、通常とは違う場所においてしまったのでシャッターが当たってしまった【質問1】話の進め方と対処方法が知りたいです。劣化してても53万払わないといけないですか？お知恵を頂きたく宜しくお願い致します。

回答

ベストアンサー

ご相談者様がシャッター業者に修理等を依頼したわけではないでしょうから、直接支払いをする義務はなく、ビルオーナーとの交渉でしょうね。経年劣化も破損の原因であると主張しての交渉になるかと思います。

不動産・建築

立ち退き立ち退き料

【相談の背景】建物所有者と建物所有者から丸々一棟建物を借り上げている建物運営会社、私は建物運営会社と賃貸借契約を交わし9年間その建物にテナントとして入っています。建物所有者がリフォームして孫に継がせたいとの事で退去を口頭で言われ、こちらは弁護士さんをたてて建物運営会社と話し合を開始しました。3月31日で建物運営会社から賃貸借契約解約通知書が届き、弁護士さんが立ち退き料の交渉を開始。3月6日に建物運営会社より立退料50万円を提示。こちらは拒否。4月1日に建物運営会社より立退料70万円の提示。正直、厳しいのでもう少し話し合って下さいと言いました。お願いした当初、200万円か300万円ぐらいで落ち着けましょう！と言っていた弁護士さんでしたが、最近では70万円なら50万円よりも増額したんだし…と、100万円も厳しそうな事をおっしゃっています。ここで質問です。ご回答宜しくお願い致します。【質問1】サービス業のテナントです。(家賃55000円・家賃の遅れや滞納はなし。9年)立ち退き料に相場が無いのは承知しておりますが、100万円の立ち退き料はそんなに高い金額ですか？

回答

ベストアンサー

サービス業のテナントということですが、店舗として使用しているのでしょうか？事務所でしょうか？賃料月55,000円で弁護士を立てたケースでは、住居の場合でも、2年分程度の立退料をもらえておかしくありません。店舗であれば移転先で内装費用もかかりますし、移転先の初期費用や引越費用、引越期間中の営業補償の問題もありますので、立退料100万円というのはむしろ安い水準だと思います。70万円などでは全く無理、裁判を起こしてもらって結構、というスタンスで交渉された方が良いのではないかと思います。

不動産・建築

隣地建築に伴い当方のブロック塀が埋められた場合の対応について

【相談の背景】更地だった隣地にて住宅の建築がなされている状況です。建築にあたり土を盛ったようで、当方のブロック塀の隣地側が1段分土に埋まってしまっている状態です（ブロック塀は当方敷地内に設置、隣地側はブロック塀等なし）。また、まだ土だけの状態なので更に砂利等が敷かれるかと思います。ブロック塀が埋められてしまっている状態をどうにかしたいと思っていますが、どのように対応したらよいでしょうか。【質問1】隣地で盛った土（先々においては砂利等）が隣地境界線を越えて当方のブロック塀を埋めている状態のため、越境として解消を求めることは可能でしょうか。【質問2】当方のブロック塀が埋められている状態を、ブロック塀が毀損されている状態と見做し、器物損壊として訴えることで解消を図ることは可能でしょうか。

回答

ベストアンサー

【質問１について】隣地から土砂が越境しているのであれば、越境を解消するように求めることは可能でしょう。【質問２について】器物損壊というのは無理でしょう。警察が事件として取り上げるとは思えません。

不動産・建築

地代減額による差額の返金請求は可能か？

【相談の背景】貸地についてご相談します。世代交代後、貸地の地代を見直し、減額しました。一年経ち、借地人より「家屋所有権譲渡後から6年間、地代見直しまで支払った地代が過払いとして、減額した分✖️6年分の返金ができるのでは？と税理士に言われた」と返金請求がありました。値上げした訳ではなく、借地人がそもそもの契約更新時の金額を支払っていた場合でも、見直しまでの期間の減額した分を返金しないといけないのでしょうか？他の借地人からの返還請求はありません。減額差額の返金請求は初めてですので、ご相談しました。【質問1】地代減額差額の返金請求は返金しないと行けないのでしょうか？

回答

ベストアンサー

地代の減額というのは、（特約のない限り）合意時から将来に向かって減額するものですので、過去に遡って返金する必要はないでしょう。

不動産・建築

アパート退去時の修繕費は経過年数により減額されるのか？

【相談の背景】4年11ヶ月住んでいたアパートを退去しました。修繕費として15万円（70%らしい）の請求がありました。その内訳は、ほとんどがクッションフロアー代、あとはクロス代少しでした。ガイドラインを読むと６年でほぼ支払い義務はなくなると書いてありましたが、こちらもそれが適応されるでしょうか？【質問1】アパート退去時の修繕費は経過年数により減額されますか？

回答

ベストアンサー

敷金の範囲を超えた原状回復費用を請求されているという前提で回答します。賃貸人が、敷金の範囲を超えた原状回復費用を元賃借人に支払わせようとする場合、賃借人が拒否すれば、裁判を起こして裁判所に原状回復費用を賃借人が支払う義務があると認めてもらわなければなりませんが、これはそう容易なことではありません。１５万円程度の請求で、裁判を起こす賃貸人は、現実にはあまりいないと思われます。裁判を起こされたとしても、ガイドラインや判例に照らすと、賃借人側に故意・過失・善管注意義務違反（タバコのヤニ、ペットによる傷等）がある場合ではなく、通常の使用をしていただけであれば、賃貸借契約書に特約がない限りは、クッションフロアやクロスの修繕費用の７０％を賃借人負担ということにはならない可能性が高いと思います。以上で回答を終了させていただきます。

不動産・建築

退去費用の見積もりについて

【相談の背景】この度、７年住んでいた戸建ての賃貸（夫婦・子の３人世帯、入居時新築、同じ戸建てが５棟並んでいる内の１棟）を退去することになり、退去時の立会いで①浴槽の青い汚れ（銅石鹸の汚れ）と②フローリングのジョイントマットの跡を指摘されました。その時に「退去時以降も清掃する猶予を与えますので、清掃をしてください。①は今のままだと買い替え、②も全面張替えになります」とのことでしたが、自分たちで清掃するとのことで清掃の猶予をいただきました。先日、浴槽は銅石鹸はできる限り落とし、ほとんど跡は残らなくなりました。しかし、私が清掃する前に恐らく不動産会社が軽く清掃したのか、コーティングが剥がれた跡や傷がついている部分が少々見受けられました。念のため、清掃前と清掃後の写真、動画は取っておきました。フローリングについては、マットの汚れは取れましたが、小さな粒のような汚れがシートでは取れませんでした。爪ではがせば取れる汚れではありますが、不動産会社から①も②も傷がつくので、乾いたペーパー等では擦らないでくださいとの張り紙があったため、削ったり擦ったりはしていないため、フローリングの小さな粒は残っている状態です。①については、凝視すれば銅石鹸の跡がうっすら残っている状態で、傷等は私たちはつけていません。②については、小さな粒は畳１～２畳程度でマットをひいた部分のみ。小さな粒もヘラなどではがせる汚れです。【質問1】２つ質問です。①清掃費用は買い替え額で請求されますか？その買い替え費用の負担も負う可能性がありますでしょうか？一年前に、浴槽は清掃会社にきれいにしてもらったことがあります。（頼めば取れる汚れです）【質問2】②については、全面張替えが妥当なのでしょうか？粒ははがせば取れる汚れなので、十分敷金で対応できそうな清掃費用だとは思うのですが。（マット跡はこちらの過失なので、清掃費用は致し方ないと考えています。）

回答

ベストアンサー

> ①清掃費用は買い替え額で請求されますか？その買い替え費用の負担も負う可能性がありますでしょうか？→国土交通省の原状回復ガイドラインを確認してください。通常の使用方法で使用したことによる損耗は、賃貸人負担となります。浴槽の買い替え費用を請求されたとしても、支払う義務は無い可能性が高いと思います。（国土交通省・原状回復ガイドライン）https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf> ②については、全面張替えが妥当なのでしょうか？粒ははがせば取れる汚れなので、十分敷金で対応できそうな清掃費用だとは思うのですが。（マット跡はこちらの過失なので、清掃費用は致し方ないと考えています。）→「小さな粒は畳１～２畳程度でマットをひいた部分のみ」なのであれば、全面張り替えは過剰と思われますし、全面張り替えの費用を請求されたとしても、支払う義務は無い可能性が高いと思います。

不動産・建築

引き渡し前の火事について

【相談の背景】引き渡し数日前に、ハウスメーカーの過失で火事。消防により火事の原因は判明しており、ハウスメーカーも過失を認めています。1階の一部が焼けた程度ですが、家中がすすだらけの、水浸しです。【質問1】・仮住まいの費用、トランクルームを借りた費用、引越し費用など、火事による出費は払ってもらえますか？【質問2】ハウスメーカーは基礎は問題ないので修繕と言ってますが、こちらとしては、火が出た以上、基礎が大丈夫という確証が持てないので建て替えてほしいのですが、やはり修繕しかないのでしょうか？【質問3】数日で仮住まいを探す、引越し業者を探すなど相当な負担がかかりました。その慰謝料は請求できますか？

回答

ベストアンサー

契約書で上限が設定されているわけではないということですので、ハウスメーカーの「全額は払えない」という主張は、法的には。「全額は支払う義務がない」「仮住まい費用として過剰である」といった主張になると思われます。どこまで損害と認められるか(損害の認定)は、交渉段階では当事者の協議によることになり、最終的には裁判を起こすことで裁判所が判断する事柄です。ご相談者様としては、家族構成等を考慮してハウスメーカー側が紹介した物件であり、全額が損害として認められるべきと主張することになると思います。また、そのような経緯で選定された仮住まいなのであれば、修繕期間中の当該仮住まい費用が全額損害になるという主張は、おかしい主張ではないと思います。

不動産・建築

社員寮を急に退寮するように言われました

【相談の背景】２月２６日に現在、住んでいるグループ会社の寮が閉鎖する事になったので5月31日までに退寮する様に会社の総務から連絡がありました。９月ぐらいに取り壊すそうです入社時から7年目までは寮費４７０００円の50％を会社が負担＋駐車場代(５０００円)＋食費(食べた日のみ)８年目から寮費４７０００円＋駐車場代5000円＋食費【質問1】急に引っ越すのに費用が掛かるのに何も準備してなかったので会社、もしくは寮の管理会社に費用を請求することは可能なのでしょうか？

回答

ベストアンサー

近隣の賃料相場と同等の賃料を払っているのであれば、「借地借家法の適用があり、更新拒絶又は解約申し入れには正当事由が必要で、立退料の提供がなければ正当事由は具備されない」と主張できる余地があります。一度面談の上で正式にお近くの弁護士にご相談されることをお勧めいたします。借地借家法（建物賃貸借契約の更新等）第二十六条　建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。（解約による建物賃貸借の終了）第二十七条　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

不動産・建築

破産準備中、借地人（法人）の代理人弁護士

【相談の背景】母親が地主です。某建設会社が借地人です。建物を所有しています。某建設会社が破産準備中の手続きをする手紙が2023年9月に代理人弁護士から郵送で届きました。代理人弁護士からは、第三者に借地権の譲渡承諾願いの手紙が来ました。地主からは返事は一切、していないです。相談内容です。①最初は某建設会社、会社名義で賃料を振り込んで来ました。②次は代理人弁護士名義、通帳上でダイリニンベンゴシ通帳ではカタカナで印字、記録しています。③最後に今年の2月に入って代理人弁護士のフルネーム、弁護士の氏名、姓名で通帳で印字、記録しています。具体的に弁護士のフルネームで通帳に振り込んでいます。某建設会社の名前で賃料を振り込まないで、弁護士の氏名、フルネームで振り込んでます。何か理由や目的はあるのでしょうか。放置することで第三者に借地権の譲渡が認められる心配はあるのでしょうか。【質問1】最近、2月に入って代理人弁護士のフルネーム、氏名で賃料を振込みました。通帳上、弁護士の氏名で印字です。何か理由や目的はありますか。放置することで第三者に借地権の譲渡は認められる心配は。【質問2】去年の9月に某法人からは、破産準備中の手紙が来ました。破産するのに1年以上や2年以上はよくあることでしょうか。破産する気が無いのに破産準備中は無いと思っていますが。【質問3】質問1と2と重複します。代理人弁護士のフルネーム、氏名で賃料を振り込んでいます。弁護士名が通帳上、特定出来ます。放置しても特に問題はないでしょうか。【質問4】質問1と2と重複します。某建設会社の代理人弁護士が破産を決定するのに2年以上、動きが無い場合も考えられますか。今まではダイリニンベンゴシで通帳上、印字でした。フルネームでは無いです。

回答

ベストアンサー

【質問1】通常は、振込名義は「株式会社○○代理人弁護士○○」のようにすると思います。代理人であることの表示がないのは不自然ですね。ただ、それを放置したからといって、借地権の第三者への譲渡が認められることはないでしょう。【質問2】破産するにもお金（申立て代理人の費用や破産手続きの予納金）が必要であり、破産準備に時間がかかることもあります。特に小規模な会社だと、費用の積立てに1年前後かかることもあります。【質問3】放置しても特に問題はないかと思います。【質問4】2年以上はさすがに長いと思います。その場合は代理人弁護士にに問い合わせした方が良いでしょう。

不動産・建築

未完了の賃貸借契約による家賃回収問題と仲介会社への請求可能性について

【相談の背景】大家をしています。賃貸借契約が完了していないのに仲介会社が入居者に鍵を引き渡しました。入居者はサインをしたので予定通り借りられていると思っています。賃貸借契約書はクラウドサインで締結でした。大家の私に送る前に謝ってデータを削除か紛失したそうです。なので、大家である私はサインをしていません。それが発覚したのも、契約日から２週間経って「私から契約書は郵送ですか？」と、問い合わせした事から発覚しました。仲介会社に状況を聞き責任追及をしました。賃貸借契約書を新しく作成し入居者へ郵送し契約書を回収しますと言っていました。が、1ヶ月経過しますが何も進展がありません。入居者に連絡をしましたら不動産会社に電話したが担当者がいつも不在で連絡がつかない。と、言われました。問題なのが、家賃が回収できていないということです。保証会社に加入必須物件なので、家賃は口座引き落としになるはずでした。ところが、賃貸借契約の締結が未完了なので保証会社の保証開始ができなく家賃決済ができていません。そうこうしているうちに、入居者が、やっぱり退去したいと言い出しました。賃貸借契約には短期解約違約金を1年未満だと家賃の2ヶ月分支払うと記載しています。今回は1年未満で退去です。保証会社加入済みだと短期解約違約金、原状回復費用を代位弁済が可能です。【質問1】このまま家賃が回収できない場合仲介会社へ直接、家賃＋遅延損害金を請求できるか？【質問2】賃貸借契約が締結できていない場合でも、入居者に短期解約違約金、原状回復費用の請求は可能か？保証会社の代位弁済が使えないので、仲介会社に短期解約違約金、原状回復費用を請求できますか？

回答

ベストアンサー

【質問１について】仲介業者が業務上当然行うべき行為をしておらず、善管注意義務違反であるといえる可能性が高そうですので、善管注意義務違反に基づく損害賠償として、賃料等を請求できる可能性はありそうです。ただし、仲介業者は連絡もつきにくいような会社なので、裁判をする必要がある可能性もかなりありそうで、その場合には費用や時間はかなりかかると思われます。【質問２について】賃貸借契約が締結できていないので、入居者に対して短期解約違約金の請求はできません。原状回復費用の請求についても、賃貸借契約書を結んでいる通常の場合より厳しいと思います。仲介業者の善管注意義務違反による損害として、仲介業者に請求する方が可能性はあるように思います。

不動産・建築

不動産コンサルティングの断り

【相談の背景】不動産コンサルティング会社を名乗る方から訪問を受けて、先日改めてお会いしました。名刺、連絡先を受け取りました。収入や勤め先、借金があるのでCICの情報開示などを伝えて、今後の家の事・相続するならいくら掛かるなど色々説明を受けました。税証明書の取得を委任状書いてお願いもしました。審査通る・通らないは一旦別にして、住宅ローンに借金を一本化にして…不要になったらら売却・資産を作る的な話でした。（ちょっと間違えた認識かもしれないですが）借金した自分が悪いのですが、正直不動産をローン購入をする気がない、現在のアパートから移動するつもりも今のところない。果たしてそれが本当に上手く行くのかわからない。払えなかったら意味がないなどマイナスばかり考えてしまいます。断ろうとすると、借金どうするんですか？改善出来てないから今の現状なんでしょうなど。買わせようとしているわけじゃないと言いつつも、上記のこともあるので買う方向に持って行こうとするんじゃないかと疑ってしまいます。もちろん審査通らない可能性が高いので、別な手段を定時されるかもしれませんが…私の捉え方も偏っているかもしれませんが、返済は別な道を模索したいと思っています。長々と纏まりない文章で申し訳ありません【質問1】LINEなどで断りの連絡を入れて、着信などをブロックして放置しても問題ないでしょうか？【質問2】またしつこく訪問や待ち伏せなどされた場合にどう対処すべきでしょうか。

回答

ベストアンサー

個人情報の破棄を求めたからといって相手が応じるとも限りませんので、連絡を取らないことが最優先かと思います。今回きっぱり断れば、カモリストに載る可能性も低くなるでしょう。これで回答を終了させて頂きます。

不動産・建築

"隣室の騒音問題に対する不動産業者の対応に不満。強制退去や補償を求めることは可能でしょうか？"

【相談の背景】私は約5か月前に新たにワンルームの賃貸物件を契約しました。入居後、隣の部屋から大声や叫び声、騒ぐ声が度々聞こえてきましたので、仲介の不動産業者に相談をしたら、物件オーナーと相談し全居室に騒音注意を伝える手紙を入れる対応をしてくれました。しかし、それでも大声や叫び声は治まらず、先日2回目の相談をし、再度同様の手紙を配布して頂きましたが、またその当日から同様の大声が聞こえてきました。不動産業者と電話で話したところ、隣の部屋は学生とのことで、契約者はその入居者の親とのことです。これ以上の注意はその契約者本人に電話で注意することぐらいで、必ずそれで治まるとは言えないとのことです。私の考えでは、私の部屋はいつ何時でも隣の部屋から大声叫び声が聞こえてくる可能性のある「問題のある物件」だと思っています。ただの騒音というだけでなく、驚いてしまうことや怖さがあります。隣室の方の強制退去などの対応をしてくれない限り、この不安感・不信感は消えません。不動産業者が上記のような強制退去、あるいは隣室の方が今後しないという誓約等の強制力のある対応をしてくれない場合、これは不動産業者が大声・叫び声を出すことを容認することであると考えています。しかし、容認するのであれば、私が契約する以前に問題や条件として私に伝えるべきであり、これがあれば契約していません。【質問1】隣室の方に強制退去して頂くことや、今後一切騒音を出さないとい誓約をしてもらうこと、今後再発した場合への私への補償を付けてもらうことは可能でしょうか？【質問2】私が上記を理由に退去する場合、「隣室の方の大声・叫び声の騒音という問題」を知らされず契約したものであるため、賃料の返金や補償などを請求することは可能でしょうか？【質問3】隣室の方への強制力のある対応、私への返金等の補償を求めることができない場合、どのような対応をすることが最善でしょうか？

回答

ベストアンサー

> 【質問1】>> 隣室の方に強制退去して頂くことや、今後一切騒音を出さないとい誓約をしてもらうこと、今後再発した場合への私への補償を付けてもらうことは可能でしょうか？→一度大家の立場にも立って想像してみる必要があります。大家・管理会社としては、隣室の居住者に注意をすることまではできても、強制的に退去させることは相当に困難です。隣室の賃借人に対して裁判を起こして、隣室の騒音の程度が「受忍限度」を超えることを立証しなければなりません。この立証はかなりハードルが高いです。また、隣室の居住者に注意をしてもきかなければ、「今後一切騒音を出さない」などと誓約書を書いてもらうことも困難でしょう。隣室の居住者に精神障害がある可能性も想定されます。>> 【質問2】>> 私が上記を理由に退去する場合、「隣室の方の大声・叫び声の騒音という問題」を知らされず契約したものであるため、賃料の返金や補償などを請求することは可能でしょうか？>→その主張をするためには、入居以前から「隣室の方の大声・叫び声の騒音という問題」という問題が発生していたこと、及び賃貸人がその問題を認識していたことを、ご相談者様の方で立証する必要があります。または、騒音を詳細に録音・記録するなどして、騒音が「受忍限度」を超える環境であり、賃貸借契約上の契約不適合に該当することをご相談者様の方で立証し、契約不適合責任としての損害賠償請求をすることが考えられます。この立証はかなりハードルが高いです。また、裁判をする必要がある可能性が高く、費用・時間もかかります。> 【質問3】>→結局悪いのは隣室の居住者なので、引っ越した上で、直接的に隣室の居住者に対して、引越費用等の損害賠償を請求することが考えられます。この場合も、騒音が「受忍限度」を超える状況であり、引っ越さざるを得なかったことをご相談者様の方で立証する必要があります。いずれにしても、かなり解決の難しい問題であり、立証のハードルや費用のハードルもあって、そう簡単に解決できるものではないというのが現実かと思います。「隣室の方の大声・叫び声の騒音」があまりにもひどく、かつ頻繁で、立証も十分できるという場合には、一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

不動産・建築

居住用と偽って住宅ローンを借りた場合の不動産投資における違法性と法的リスクについての相談

【相談の背景】知り合いの紹介で不動産投資の実行を行っている方(以下、Aさん)とお話ししまして、不動産投資をしております。内容といたしましては、金融機関から住宅ローンを得て居住用の住宅を取得し、その住宅を第三者に貸し出すという内容です。これについて、銀行に対して居住することを表面上は提示しているものの、内面では賃貸に出すことを前提として銀行から住宅ローンを借りていることになると思います。本来であれば、違法性がありそうなこの投資案件を、住宅の取得前に取り止めたかったのですが、Aさんからの説明では違法性はないと聞いてそれを信じてしまっており、不動産の売買契約を締結後（クーリングオフ期間後）に違法性があることに気づいてしまいました。案件の中止をAさんに求めたのですが、契約は締結しており、今解約すると多めの違約金を支払う必要があり、それを支払うことができない状況であったため契約を許容してしまいまして、住宅ローンの本審査に落ちれば契約を破棄できる特約があったので、落ちることを願っていました。しかし、住宅ローンも通り、実際に不動産を取得し、Aさんの管理のもと、近々賃借人がつく見通しです。また、銀行に賃貸をしていることが発覚した場合は一括返済を求めてくるか、投資不動産ローンに変更(金利増加)を求められる可能性があると思います。以上です。質問のご回答のほどよろしくお願いいたします。【質問1】①民事上の問題点や違法性、裁判に発展するのか②刑事事件（詐欺罪など）にまで発展するのか【質問2】契約書類に押印しているためAさんの行為に同意してしまっているため詐欺に関与したとして逮捕されてしまう可能性もあるのでしょうか。（契約書類の内容は形式的には適切に作成されております。）【質問3】一括返済は不可能のため債務整理に発展する可能性があると思いますし、金利も上げても返済できなければ同じく債務整理に発展する可能性があると思うので、実際に変更するように求められるものでしょうか。

回答

ベストアンサー

> 【質問1】>> ①民事上の問題点や違法性、裁判に発展するのか→住宅ローンの契約書を確認する必要がありますが、住宅利用専用の場合には、契約違反である可能性が高いです。おっしゃるとおり、金融機関に発覚した場合には、一括返済を求められたり、投資不動産ローンに借換えを求められることが考えられます。>> ②刑事事件（詐欺罪など）にまで発展するのか>→刑事事件にまで発展するのは、よほどの悪質なケースであると思います。> 【質問2】>> 契約書類に押印しているためAさんの行為に同意してしまっているため詐欺に関与したとして逮捕されてしまう可能性もあるのでしょうか。>> （契約書類の内容は形式的には適切に作成されております。）>→逮捕にまで発展するのは、よほどの悪質なケースに限られると思います。> 【質問3】>> 一括返済は不可能のため債務整理に発展する可能性があると思いますし、金利も上げても返済できなければ同じく債務整理に発展する可能性があると思うので、実際に変更するように求められるものでしょうか。→近時、同様の住宅ローンの契約違反が問題になっていますので、金融機関に発覚した場合には、一括返済を求められたり、投資不動産ローンに借換えを求められることは十分考えられると思います。その場合、任意整理や自己破産による解決も考えられます。一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

不動産・建築

ペットの飼育規則に関する退去費用の問題

【相談の背景】賃貸の退去費用について相談です。2020年4月にペット飼育可のマンションに入居し、今月退去予定です。このマンション事前にペット飼育許可をもらわなければならず、その際に家賃の1ヶ月分を支払う規則になっています。私はペットの飼育はしていませんが、友人のペットを何度か部屋にいれたことはあります。ですので、もしかすると部屋にペットがいた痕跡があり、退去時にオーナーにそこを指摘される可能性があります。【質問1】この規則でいう飼育に私のように何度か友人のペットを部屋にいれたは該当しますか。また飼育当たると飼育に当たらないの境界線のようなものはありますか？

回答

ベストアンサー

> 【質問1】>> この規則でいう飼育に私のように何度か友人のペットを部屋にいれたは該当しますか。また飼育当たると飼育に当たらないの境界線のようなものはありますか？→社会通念で判断することになると思います。1回あたり数時間友人のペットを部屋に入れた程度では「飼育」には該当しないと思いますが、ペットを泊めたような場合には、「飼育」に該当する可能性があると思います。

不動産・建築

隣家の水道管の撤去と工事費用の請求について

【相談の背景】自分の土地に隣家の水道管が通っています。土地を購入する際に、水道管が通っている話は聞いていました。不動産会社の方が隣家に水道管を移設してほしいと話に行きましたが、年金受給でお金がなく出来ないと言われ、私達夫婦もとりあえず大丈夫かなと安易な考えで土地を購入してしまいました。土地を購入し、外構工事が始まり土を掘り出す作業中にショベルカーの先端が水道管に当たり水漏れが発生しました。水道管が浅かったのもあり、水道管を深くする工事が必要となりました。工事では水道管を自宅前の道路下に引くので道路の掘削とアスファルトを元に戻す工事も必要となります。この工事を機に隣家の水道管も敷地内から外したいと思っています。この土地の前の持ち主（70代）は建売を購入したと聞いています。分譲地でもあったらしいです。その後、地震で家に住めなくなり土地を販売されていました。【質問1】隣家が拒否しても隣家の水道管は撤去できますか?工事費用は隣家に請求できますか?【質問2】水道管を深くする工事費用はこの土地に水道管を作った業者に対して請求できますか?請求できるとしたら、どこの業者がやったのか調べる方法はありますか？

回答

ベストアンサー

【質問1】隣家が拒否しても隣家の水道管は撤去できますか?工事費用は隣家に請求できますか?→隣家の所有物ですから、隣家の承諾を得るか、隣家に撤去の裁判を起こして判決を取らないと撤去できないでしょう。工事費用を隣家に請求することについては、所有地内に越境している水道管であることから、考えられますが、隣家の承諾を取って撤去するのがコストが低いと思うので、費用はご相談者様の方で負担するとした方が承諾を得やすいように思います。【質問2】水道管を深くする工事費用はこの土地に水道管を作った業者に対して請求できますか?請求できるとしたら、どこの業者がやったのか調べる方法はありますか？→水道管を作った業者に請求することはできないと思われます。

不動産・建築

「賃貸アパートの退去時に請求された原状回復費用の支払い義務と連帯保証人の関与について」

【相談の背景】1年半ほど居住していた賃貸アパートの管理会社から退去の際に原状回復費を11万請求されました。請求書の内訳としてクロスの全面張り替えが主な請求でした。冷蔵庫裏の焼けや一部分の汚れなどを理由にクロスの全面張り替えを行うことに納得がいかず、ガイドラインに則り管理会社に連絡を行いましたが話すら聞いてくれない状態でした。退去の際は立ち会いを行っておらずサイン等もしておりません。管理会社はすぐに保証会社に委託したようで対応が保証会社に切り替わりました。先日、催告書が届き内容として支払いが出来ないのなら契約に基づき法的手続きを行う、連帯保証人も訴訟対象となり退去費用に訴訟費用も加算されると記載がありました。【質問1】この場合、管理会社より請求された納得いかしていない原状回復費用を払う義務はあるのでしょうか？連帯保証人は原状回復費用においても関係してくるのでしょうか。

回答

ベストアンサー

> 冷蔵庫裏の焼けや一部分の汚れなどを理由にクロスの全面張り替えを行うことに納得がいかず→国土交通省の原状回復ガイドラインに照らしても、冷蔵庫裏の焼けや一部分の汚れを理由にクロスの全面張り替え費用を賃借人に請求することは通常認められない（一部分の補修にとどまる）ので、請求を拒否して良いかと思います。（参考）国土交通省・原状回復ガイドラインｐ18，ｐ23https://www.mlit.go.jp/common/001016469.pdf11万の請求で保証会社が裁判まで起こしてくるか疑問であり、「退去費用に訴訟費用も加算される」というのも脅しているだけの可能性があります。保証会社との契約で、訴訟費用について何か特約がないか確認する必要がありますが、いずれにしても、原状回復費用についての保証会社の請求が裁判所で認められなければ、訴訟費用も認められないはずです。なお、連帯保証人は原状回復費用も保証しているので、支払うべき原状回復費用であれば、連帯保証人にも支払責任はあります。問題は、支払うべき原状回復費用かどうか、です。

不動産・建築

「賃貸退去時の地震による破損、私が証明する必要はある？」

【相談の背景】賃貸の退去費用トラブルに関する質問です。2020年4月に入居した新築物件を今月退去します。その際に2024年1月に発生した地震によって破損した箇所について、管理会社と揉めています。破損箇所はトイレのドアとリビングのドアなのですが、管理会社に地震発生直後に報告してもらわないと信用できないので当社、オーナー様、発注業者が納得いく説明をしてくださいと言われました。また現場検証をしますのでその結果次第になります。とも言われています。【質問1】地震による破損かどうかを管理会社、オーナー、リフォーム業者に納得させる義務は私にあるのでしょうか。【質問2】地震による破損かどうかの判断は誰が行うものなのでしょうか。

回答

ベストアンサー

> 【質問1】>> 地震による破損かどうかを管理会社、オーナー、リフォーム業者に納得させる義務は私にあるのでしょうか。>> 【質問2】>> 地震による破損かどうかの判断は誰が行うものなのでしょうか。→最終的には裁判所が判断することになりますが、どちらが裁判を起こす必要があるかによって異なります。原状回復費用が敷金の範囲でおさまる場合には、ご相談者様が、敷金の返還を請求することになり、トイレのドアとリビングのドアについて、ご相談者様の責任ではなく地震による不可抗力だとご相談様が主張する場合には、賃貸人が請求に応じなければ、ご相談者様の方で裁判を起こし、裁判所に立証する必要があります。逆に、原状回復費用が敷金を超えていて、賃貸人からご相談者様に原状回復費用を請求する場合には、トイレのドアとリビングのドアについて、地震による不可抗力ではなく、ご相談者様の責任だと賃貸人が主張する場合には、ご相談者様が請求に応じなければ、賃貸人の側で裁判を起こし、裁判所に立証する必要があります。

不動産契約

住宅ローン控除を受けられない

【相談の背景】中古マンション購入時住宅ローン控除が受けられると不動産の担当者から契約時聞いていたが（どのくらい控除を受けられるかの説明も含みます）実際は平米数が足りず申請できない物件でした。実際受けられるべき控除額を不動産に補償を求める事はできるんでしょうか？契約時の録音データがあるので言った証拠は持っています。【質問1】裁判した場合録音データがあれば有利になりますか？【質問2】控除額全額請求は妥当でしょうか？

回答

ベストアンサー

まず、仲介業者には、通常、税金の専門的知識までは規定されていないので、住宅ローン控除について説明すべき義務があるかについては微妙です。ただ、仲介業者の担当者が、住宅ローン控除が受けられると積極的に説明し、それを動機としてご相談者様が購入を決めたという場合には、当該説明が誤っていたのであれば、善管注意義務違反が成立し、損害賠償請求ができる可能性はあるでしょう。> 【質問1】>> 裁判した場合録音データがあれば有利になりますか？>→録音データがあればもちろん有利になります。> 【質問2】>> 控除額全額請求は妥当でしょうか？→損害額の認定については、裁判所はなかなか渋いので、請求としては全額の請求で構わないと思いますが、別途落とし所を探る必要があるかもしれません。

不動産・建築

成年後見人の団地解約における鍵の問題について

【相談の背景】弁護士ではない専門職で成年後見人をしています。被後見人が半年の入院の後、施設に入所しました。被後見人には５０代の娘がおり、退院後は自宅に戻るのが難しいとの判断をしていたので、退院、入所後は即、自宅団地の契約解除を行う予定にしていました。被後見人の娘は、非常にお金に困っている様子で、仕事もせず普段から被後見人のお金を当てにしているような人で。それが原因で行政による成年後見申立てに至っていました。娘は、被後見人宅の金目のあるものを自分の家に持って帰ると主張し、（売って金にするんだと思います）私もそれを認め、期日を決めて分別してもらうようにしていました。入所決定し、裁判所に申立てを行い、家財の処分代金等含め団地の契約解除の許可を頂きました。娘は分別期日を、今までもいろいろと理由を付けて、1か月、2か月と伸ばしてくるので、今回は、最終的な期日を決め、私は、団地側に契約解除の申し込みを行うとともに。公共料金等の解約の申し込みも行いました。案の定、娘は期日の延長を言い出し、私が今回は無理だと言うと、勝手に処分業者にキャンセルの連絡をしました。１度目は私の方から業者にキャンセルをストップしてもらいました。その後も娘は、１人では分別できないから、知人に頼むので日当を被後見人の財産から支出してほしい。期日を延長してほしい等繰り返し主張してきます。【質問1】団地の最終的な解約には、鍵の返却が必要だとのことですが、鍵は娘が２本持っており、返却してもらうことは難しいです。何か手立てはあるでしょうか？【質問2】娘の妨害で、被後見人の部屋の遺留品の処分ができませんが、不法占拠等行われているとして訴える等は可能でしょうか？（結局、娘が業者キャンセルし、業者もトラブルに巻き込まれたくないとの理由でキャンセル）

回答

ベストアンサー

> 【質問1】>> 団地の最終的な解約には、鍵の返却が必要だとのことですが、鍵は娘が２本持っており、返却してもらうことは難しいです。何か手立てはあるでしょうか？→鍵を成年後見人の方で交換することは考えられませんか？>> 【質問2】>> 娘の妨害で、被後見人の部屋の遺留品の処分ができませんが、不法占拠等行われているとして訴える等は可能でしょうか？（結局、娘が業者キャンセルし、業者もトラブルに巻き込まれたくないとの理由でキャンセル）→被後見人の遺留品処分、契約解除を妨害しているということで、不法行為による損害賠償請求が考えられると思います。明渡しが遅延することで賃料が余計に発生するのであれば、それを損害として請求することが考えられます。あとは、鍵を成年後見人の方で交換し、娘が入れないようにした上で、処分業者を改めて成年後見人が選任し、遺留品処分を実行することが考えられるのではないかと思います。

不動産・建築

上階からの漏水引越し

【相談の背景】賃貸マンションに住んでいます。今までに上階から漏水があり何度か家財が被害にあっています。管理会社に連絡しましたが上階の方と連絡が取れない、在宅はしているが居留守を決め込む(保証人も)状態であるのですが一度だけ管理会社が上階を訪問した際に明らかに大量の水を溢しておりそれが原因だろうと言われました。その後は上階の方と連絡が取れず、オーナーも上階の方が原因であるから手出しはしないと2か月修繕がされない状態です。定期的に漏水しておりその度に自分の家財保険で対応している状態です。上階の方は家財保険に入っていない様です(契約書には家財保険に加入しない場合は契約を解除できる記載あり)オーナーには修繕の義務があると思うので連絡を取りたいのですが入居時と管理会社、オーナーが違うためオーナーの連絡先を知りたいと言ったところ管理会社は教えられないと言われました。【質問1】いつ漏水が起きるかわからない状態なので引越したいのですがこの場合請求は誰にすべきでしょうか？また引越し費用を請求できるのでしょうか？【質問2】オーナーには修繕義務があるため迅速に修繕する必要があると思うのですがしないオーナーに対して訴訟を起こすことはできますか？【質問3】オーナーが入居時と変わっているため管理会社にオーナーの連絡先を聞いたら拒否されました。新しく契約書を発行してもらうことは可能でしょうか？また管理会社に拒否する権限はありますでしょうか？

回答

ベストアンサー

> 【質問1】>> いつ漏水が起きるかわからない状態なので引越したいのですがこの場合請求は誰にすべきでしょうか？また引越し費用を請求できるのでしょうか？→漏水の原因が上階の入居者にあるのであれば、上階の入居者に請求すべきですが、漏水の原因が入居者にあることの証拠も特にないとなると難しいですね。まずは賃貸人に対し、修繕義務の履行がなされていないとして修繕義務を催告し、履行がなければ賃貸借契約を解除して退去するとともに引越費用等の損害賠償を請求することが考えられます。その上で、賃貸人側が、漏水原因は上階の入居者にあり、賃貸人としては入居者に対処を求めているが入居者が対処しないので入居者に責任があると主張するのであれば、その点の証拠の開示を求めることが考えられます。>> 【質問2】>> オーナーには修繕義務があるため迅速に修繕する必要があると思うのですがしないオーナーに対して訴訟を起こすことはできますか？→前記のとおり、修繕義務の履行がなされていないとして賃貸人に修繕義務を催告し、履行がなければ賃貸借契約を解除して退去するとともに引越費用等の損害賠償を請求することが考えられます。その上で、賃貸人側が、漏水原因は上階の入居者にあり、賃貸人としては入居者に対処を求めているが入居者が対処しないので入居者に責任があると主張するのであれば、その点の証拠の開示を求めることが考えられます。上階の入居者に責任があり、賃貸人としてはできる対応をしているとなると、賃貸人に対する損害賠償請求が認められない可能性もあります。その場合は改めて入居者に損害賠償を請求せざるを得ないかと思います。>> 【質問3】>> オーナーが入居時と変わっているため管理会社にオーナーの連絡先を聞いたら拒否されました。新しく契約書を発行してもらうことは可能でしょうか？また管理会社に拒否する権限はありますでしょうか？→新しく契約書を発行してもらう権利はないため、難しいでしょう。法務局で登記記録全部事項証明書を取れば、建物所有者（オーナー）の住所・氏名は分かります。いずれにしても、対処が難しい案件ですので、一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

不動産・建築

賃貸アパートに隣接した私道への路上駐車を止めてほしい。

【相談の背景】私道に隣接している賃貸アパートの入居者が、私道にたびたび長時間の路上駐車をしています。賃貸アパートの管理会社へ連絡を取り、注意を促しましたが改善されません。当該私道は住宅地にあり、車両の通り抜けはできないため、これまでもたびたび同様のことが発生し、その都度管理会社に連絡をしております。【質問1】車両の写真も撮影しているので、弁護士さんに法的相談したいのですが、費用はどのくらいかかりますか？費用は誰に費用するのが妥当でしょうか。請求費用が支払われる可能性はありますか。【質問2】訴状の作成まで、管理会社へ連絡しないほうが良いでしょうか。

回答

ベストアンサー

> 【質問1】>> 車両の写真も撮影しているので、弁護士さんに法的相談したいのですが、費用はどのくらいかかりますか？費用は誰に費用するのが妥当でしょうか。請求費用が支払われる可能性はありますか。>→私道における無断での路上駐車ですから、所有権侵害の不法行為が成立し、損害賠償請求をすることは可能でしょう。弁護士費用については、弁護士によってまちまちですので、相談の上で見積もってもらう必要があります。不法行為の場合、損害額の１０％程度の弁護士費用は裁判所が損害として認める可能性がありますが、実際にはそれよりも弁護士費用は多額にかかると思われ、どうしても持ち出しの部分はあるでしょう。> 【質問2】>> 訴状の作成まで、管理会社へ連絡しないほうが良いでしょうか。→管理会社へ連絡すること自体は特に問題ないと思います。

不動産・建築

リノベ工事の遅延で工事中に入居せざるを得なくなった場合

【相談の背景】1歳子持ちの3人暮らしです。中古戸建を購入しリノベーション工事中ですが、2023年12月に完了予定であった工期が、2ヶ月ほど遅延しております。さらに賃貸契約が延長が出来なかった為、施工会社に「リノベ中の住宅に住んでくれ」ということで工事途中の家に住むことになりました。リノベ工事の遅延に伴う2か月分の賃料と諸経費の遅延損害金は請求済です。2/2より居住したものの、引っ越したものの収納が出来ておらずダンボールだらけで普通には生活できない状態です。床が張り替えが必要であったり壁紙が傷だらけ、ドアが多数ない、壁もまだできておらず、隙間風だらけで夜はフルで暖房をつけても3度くらいで非常に寒く子供にも妊娠中の妻にもよくないと考えております。【質問1】この状況ですが、ホテルでの滞在を希望したいと考えておりますが、交渉の予定はありますでしょうか？【質問2】リノベ中に居住したということで、床の傷や壁紙の傷が以前からあったものなののに対応してもらえない可能性があります。一応取れるところは写真を撮っていますが、全て綺麗に修復を求めてもよいのでしょうか？

回答

ベストアンサー

> 【質問1】>> この状況ですが、ホテルでの滞在を希望したいと考えておりますが、交渉の予定はありますでしょうか？→交渉の余地はあるかもしれませんが、相手次第でしょう。リノベーション業者だと、ピンキリで、あまり資力のないところも多そうですし。法的には、工期の合意が明確なものであったかどうかが気になります。契約書に工期延長やその場合の免責についての規定などもないか気になります。>> 【質問2】>> リノベ中に居住したということで、床の傷や壁紙の傷が以前からあったものなののに対応してもらえない可能性があります。一応取れるところは写真を撮っていますが、全て綺麗に修復を求めてもよいのでしょうか？→あまり細かいところにこだわらない気が良いように思います。リノベ工事の遅延に伴う2か月分の賃料とか、質問1のホテル代くらいに集中した方が良さそうに思います。一度契約書を持参し、面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

不動産・建築

賃貸契約における契約解除について

【相談の背景】賃貸契約の契約書類に、警察の介入を生じさせる行為を行った場合、直ちに契約を解除することができるとあります。例えば騒音トラブルで警察を呼ばれた場合、契約の解除は認められてしまうのでしょうか？【質問1】賃貸契約の契約書類に、警察の介入を生じさせる行為を行った場合、直ちに契約を解除することができるとあります。例えば騒音トラブルで警察を呼ばれた場合、契約の解除は認められてしまうのでしょうか？

回答

ベストアンサー

> 【質問1】>> 賃貸契約の契約書類に、警察の介入を生じさせる行為を行った場合、直ちに契約を解除することができるとあります。>> 例えば騒音トラブルで警察を呼ばれた場合、契約の解除は認められてしまうのでしょうか？→裁判所は賃貸借契約の解除については慎重なので、「騒音トラブル」についてよほど他人に迷惑をかけるようなトラブルであれば別ですが、そうでない軽微なトラブルで警察を呼ばれた程度で契約の解除が認められる可能性は低いと思います。

不動産・建築

明け渡し強制執行時の損害金請求について。

【相談の背景】私が賃貸しているマンションの一室を明け渡しの判決が出ました。事実認定として〇賃貸人は住んでいない。〇4年前から2年前に無断転貸。転貸された人間は現在服役中。〇2年前から現在まで連帯保証人（会社）が使用。事務所使用（実際の事務所使用ではなく、運送会社の営業所、休憩所として陸運局に届出。営業所、休憩所の設置は法律に基づく。）2年前に部屋を売却しようとしたが、賃貸人はすでに退去し、無断転載、事務所使用が発覚。誰が住んでいるかもわからず、賃貸人に質問しても無回答。権利関係が不明確なため売却できず、金融会社から売却予定額を借りました。銀行ではなかったので金利が毎月5万円ほど。家賃は毎月7万円振り込まれていました。なお、賃貸人は連帯保証人会社の社員であり、会社に手紙を出すと届いているようです。【質問1】毎月5万円の利息と管理費1万3,000円が発生してますが、借入時の諸費用もかなりかかっています。損害金の2倍特約は契約書にはありませんが、損害金2倍請求はできるでしょうか？【質問2】現在、事務所登録している連帯保証人会社に、なにかしらの請求はできるでしょうか？特に社員である賃借人は退去していることを知っていながら、自ら使用するのは悪質です。【質問3】明け渡しの強制執行費用は、契約上の賃貸人と同時に連帯保証人会社にも請求できるでしょうか？

回答

ベストアンサー

> その場合、中の荷物の所有権は、賃借人ですか？保証人会社ですか？→それは何とも言えないです。ともかく、中の荷物を全部出してもらうことが重要なのと、もし万が一残置物が残るなら、賃借人からも連帯保証人の会社からも、「残置物の所有権は放棄し、任意に処分されても異議を述べない」旨の書面を取る必要があると思います。＊これで今回の回答を終了します。

不動産・建築

賃貸物件を、大家さんの了解を得て第三者に譲渡したばあ

【相談の背景】マンションの一階部分が飲食店舗、賃貸物件に関しての質問です。その物件を10年以上、賃貸して営業している中で、内装をリニューアル改装して、第三者に内装設備込みで、大家さんの了承を得て譲渡しました。その第三者は4年以上、飲食店の営業してから、その物件を退去しました。その後、大家さんから消防設備が足りないからなおしてくれ、消防器具を設置してくれと言われています。その場合、私に過失があるのでしょうか？消防器具に関しては、厨房器具を設置するために、私が業者に頼んで撤去してもらったのは事実ですが、、、第三者に譲渡してから、その第三者が飲食店を3年以上営業している中で、大家さんから消防器具に関しては、何も言われてませんし、請求もされてません。今更、なぜ、その請求をしてくるのか？理解に苦しみますが、その消防器具に関しては、法律上、私が、負担しなくてはいけないのでしょうか？よろしくお願いします。【質問1】マンションの一階部分が賃貸物件、飲食店の内装になっていまして、その物件を10年以上、賃貸している中で、内装リニューアル改装して、3年以上、営業してから、第三者に内装設備込みで譲渡しました。

回答

ベストアンサー

大家の請求している法的根拠が不明ですね。４年以上前に消防設備を撤去したのが不法行為だというのでしょうか。ただ、消防設備を撤去して厨房器具を設置する工事をしたときに大家の了承を得たのではないか、また、仮に消防設備撤去が不適切だったとしても、既に消滅時効期間が経過しているのではないか、といった点が反論可能かと思います。まずは大家に、請求の法的根拠が不明なので支払えないと主張してはいかがかと思います。また、一度面談の上で正式に弁護士にご相談されることをお勧めいたします。